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19/1/2013
El contrato de alquiler es la pieza clave y de más importancia en la relación entre el inquilino y el casero, ya que lo que se pacte entre las partes se considera como ley para los contratantes.
Por: Casandra Boyce López / Especial para Construcción
Algunos aseguran que es el momento perfecto para comprar, pues los precios de las viviendas han bajado significativamente debido a la crisis económica y a consecuencia puedes obtener la propiedad que siempre has querido por un precio más accesibles al bolsillo.
No obstante, el abogado, ex juez y profesor de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, el doctor Luis Muñiz Argüelles, quien lleva alrededor de 40 años arrendando propiedades residenciales y comerciales explicó que debido a la precaria situación financiera para muchos es más difícil obtener un hogar debido a que no todos pueden mantener un excelente historial de crédito y ahorro, lo cual es necesario para adquirir un préstamo hipotecario. A consecuencia, alquilar parece ser la alternativa más viable para aquellos que no tiene el crédito para comprar y para los dueños de propiedades que se reúsan a vender una vivienda por mucho menos de lo que les costó.
Por otro lado, el arrendamiento conlleva establecer una relación ya sea con un inquilino o un casero que en ocasiones puede verse afectada por desconocimiento de una o ambas partes acerca de cuáles son las obligaciones a las cuales por ley se tienen que atener
El licenciado Luis Muñiz Argüelles brinda orientación y consejos prácticos dirigidos al casero y al inquilino. A través de esta guía conocerá cuáles son sus derechos ya sea como propietario o inquilino, la importancia del contrato de arrendamiento y estrategias para evitar situaciones indeseadas.
LEYES QUE RIGEN LA RELACIÓN ENTRE EL CASERO E INQUILINO:
Actualmente en Puerto Rico no existe una ley especial que regula el arrendamiento.
Según explicó Muñiz Argüelles, la Ley de Alquileres Razonables que brindaba protección a los inquilinos fue derogada por la Ley 57 de 25 de julio de 1995. Las disposiciones que rigen la relación contractual entre el inquilino y el casero están en el Código Civil. Asimismo, hay otras leyes que pueden afectar a las partes involucradas en el contrato de alquiler como, la Ley de Quiebras, la Ley de Desahucio y la Ley de Propiedad Horizontal para aquellos que viven en condominios.
Es importante que antes de entrar en una relación contractual el inquilino tenga al menos una idea general de cómo estas leyes podrán afectar el contrato de alquiler:
CÓDIGO CIVIL DE PUERTO RICO: Los artículos del Código Civil de Puerto Rico son las leyes que rigen toda relación contractual incluyendo la de alquiler, a menos que el casero y el inquilino pacten en el contrato algo diferente. Entonces, aplicará la cláusula del contrato que acordaron las partes siempre y cuando no sea contrario a la ley, la moral o el orden público.
Para aquellos interesados en leer las disposiciones que aplican a la relación contractual entre el casero y el inquilino los podrán encontrar en el Código Civil desde el artículo 1436 en la sección 4031 hasta el artículo 1472 en la sección 4093.
El profesor de Derecho enfatizó que el artículo de más importancia para las partes en el contrato de arrendamiento, u otros, es el artículo 1077 del Código Civil relacionado al cumplimiento específico del contrato. Este artículo da derecho a resolver el contrato si hay incumplimiento por una de las partes en la relación contractual.
LEY DE QUIEBRAS: Según explicó el profesor de Derecho, si el dueño de la propiedad se va a la quiebra esto normalmente no afecta al contrato de arrendamiento. Por otra parte, un inquilino que se declare en quiebra de todas maneras está obligado a pagar los cánones de arrendamiento. Según mencionó el licenciado Muñiz Argüelles, a esta ley le han hecho enmiendas que benefician al propietario. Para que el inquilino pueda retener la posesión del apartamento tiene que ponerse al día con sus pagos o la Corte de Quiebras emite una orden de lanzamiento. Claro está, las partes pueden dialogar y llegar a un acuerdo distinto a lo previsto por la Ley de Quiebras.
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Esta ley tiene dos disposiciones que pueden afectar a los inquilinos y al casero, dijo el profesor de Derecho. Por ejemplo, en un edificio dedicado al alquiler de viviendas que lo convierten en Propiedad Horizontal y a consecuencia venden los apartamentos en el condominio, el propietario tiene que darle unos derechos preferentes de compra al inquilino. El casero tiene que decirle al inquilino a qué precio va a vender la propiedad y, además, tiene que proveerle la opción de comprar previo a presentarles la oferta a otros posibles compradores. El doctor Muñiz Argüelles recalcó, inclusive, si el dueño decide bajar el precio de la vivienda entiendo que debe notificárselo al inquilino y volver a darle una opción preferente.
La Ley de Propiedad Horizontal también afecta el contrato de arrendamiento cuando el propietario del apartamento no paga el mantenimiento. En esta situación, luego de varios meses de atraso, la junta directiva tiene derecho a suspender los servicios de agua y luz debido a estos atrasos, afectando directamente a las personas que están alquilando la propiedad.
Para remediar esta situación, el licenciado explicó que la junta o el consejo de titulares puede pedirle al inquilino que le pague los cánones del arrendamiento a ellos para reducir el atraso en el mantenimiento. De esta forma, el inquilino evita que le corten el agua y luz. Asimismo, el profesor de Derecho aconsejó que si el inquilino se entera de que el casero tiene atrasos en el pago del mantenimiento lo ideal es que vaya a la junta para notificarlo y que llegue un acuerdo con relación a los pagos para evitar que le corten los servicios eléctricos y el agua.
En esta situación, el inquilino debe depositar el canon de arrendamiento en el tribunal para que sea utilizado para el pago de los atrasos en el mantenimiento, esto estaría conforme a la Ley, mencionó.
LEY DE DESAHUCIO: Si el inquilino no cumple con algunas de sus obligaciones principales como, por ejemplo, pagar los cánones del alquiler, la última alternativa es demandar por incumplimiento de contrato y desahuciarlo para que desaloje de la propiedad.
El procedimiento de desahucio varía conforme al Código de Enjuiciamiento Civil que está en título 32 LPRA. Hay dos procedimientos, el procedimiento sumario, que es rápido, y el procedimiento ordinario, que conlleva más tiempo debido a que se debe realizar descubrimiento de prueba, entre otros factores. El casero puede demandar en desahucio al inquilino que no paga los cánones de alquiler y cobrar los cánones en otro pleito aparte, en una demanda por cobro de dinero. Para evitar complicaciones es mejor no mezclar las demandas, de esta manera se evita el proceso ordinario de desahucio que es más lento. La Ley de Desahucio se enmendó recientemente para favorecer el casero, pues antes le ofrecía más protección al inquilino. Actualmente la única protección que tiene el inquilino después de que la sentencia de desahucio sea final, es que haya un representante gubernamental durante el proceso de desalojo, expresó Muñiz Argüelles.
LEY DE SUBSIDIOS: En un contrato de alquiler, en la cual el inquilino, debido a su precaria situación económica, recibe ayuda del gobierno federal para pagar los cánones del arrendamiento. El casero no podrá aumentar la cantidad del canon que paga mensualmente, a menos que sea conforme a un reglamento federal, explicó.
(Ayudas a través de la ley de subsidio, si cualifica: El secretario auxiliar de la Secretaría de Subsidio de Vivienda y Desarrollo, Jesús Orlando Rivera y la directora de la Unidad de HQS Estándar Sección 8, Carmina M. Osorio mencionaron que existen diversos programas de ayudas económicas entre ellos la Ley 173 para personas de edad avanzada y el Programa Shelter para personas sin hogares y/o con condiciones especiales, entre otros. Para información llame al 787-274-2527 o visite las oficinas de la Sección 8 ubicadas en nueve regiones, Aguadilla, Arecibo, Bayamón, Caguas, Carolina, Humacao, Mayagüez, Ponce y San Juan.
CONTRATOS Y CLÁUSULAS, FACTORES TRASCENDENTALES: Aunque las leyes juegan un papel importante en el arrendamiento, el documento más trascendental en esta relación es el contrato. A continuación, el licenciado Luis Muñiz Argüelles ofrece consejos que debe considerar a la hora de redactar o firmar un contrato de alquiler.
El contrato de alquiler es la pieza clave y de más importancia en la relación entre el inquilino y el casero, pues lo que se pacte entre las partes se considera como ley para los contratantes. Es importante que a la hora de redactar el contrato, el casero quien por lo general es quien prepara este documento, analice las diferentes situaciones en la cual quisiera que aplique otra disposición que no sean las del Código Civil. Si el contrato nada dice acerca de cierta situación lo que aplica por ley son las disposiciones del Código Civil. En el contrato se deben enumerar los muebles que están dentro de la propiedad, si algunos y especificar hasta dónde llega la responsabilidad del propietario. Mi consejo es, haga un buen contrato, mencionó.
CONOZCA BIEN A QUIÉN LE ESTÁ ALQUILANDO: Evaluar si una persona podrá cumplir con los cánones de arrendamiento podrá ser una tarea difícil si no conoces nada acerca del posible inquilino. Sin embargo, existen alternativas que permiten al casero poder tomar una decisión.
El estudio de crédito es un instrumento que yo uso para evaluar al posible inquilino, pero no necesariamente es la única herramienta que utilizó, pues en ocasiones hay personas que tiene un mal crédito debido a situaciones fuera de su control, como alguna enfermedad o problemas familiares. En estas situaciones un estudio de crédito no refleja cuán responsable es la persona con relación a sus pagos. Por otro lado, hay que considerar el tipo de propiedad que está alquilando y a qué grupo social va dirigido. Además, no todas las personas tienen los recursos económicos para pagar un estudio de crédito, aconsejó el licenciado.
ESPECIFIQUE EL USO DE LA PROPIEDAD: El casero debe incluir en el contrato una cláusula que especifique el uso que se le podrá dar a la propiedad. Lo ideal es establecer en el contrato que la vivienda es para uso residencial, por ejemplo, y especificar la cantidad de personas que podrán habitar la morada, pues a mayor número de personas a mayor deterioro en la vivienda, explicó.
TÉRMINOS DE SUBARRIENDO: Debe incluir una cláusula que especifique las condiciones del subarriendo si se autoriza al inquilino a alquilar la propiedad a una tercera persona, pues no se puede negar el subarriendo sin razón justificada porque hay unas disposiciones que lo prohíben. Sin embargo, he pactado que si subarriendan, el 15 por ciento de las ganancias sobre el canon original que reciba el inquilino por vía del subarriendo me toca a mí, dijo.
ASEGURE SU HOGAR: Una cláusula que siempre incluyo, que no es común en muchos contratos de arrendamiento, es que el inquilino tiene que proveerme una póliza de responsabilidad que me haga beneficiario con la compañía de seguro y que diga que la misma me defenderá en juicio. Lo último que uno quiere es un pleito, por eso es importante que la compañía me provea un abogado. No todo el mundo puede ofrecer este seguro de responsabilidad, el propietario debe considerar los factores socioeconómicos del área en donde está alquilando. También es de beneficio para el inquilino que tenga un seguro de homeowners. Estas pólizas no son costosas y protegen tanto al inquilino como al casero porque cubren responsabilidades, robos, huracanes, entre otros, recomendó el profesor.
CLÁUSULA DE RENOVACIÓN: Según Muñiz Argüelles, algunos lugares prohíben contratos a corto plazo, pero por lo general uno puede alquilar una propiedad por el plazo que desea. También se puede ofrecer una opción de renovación automática al inquilino. Lo ideal es establecer por escrito con cuánto tiempo de antelación el inquilino debe notificar al propietario que no va renovar el contrato. Esto permite al casero poder organizar con anticipación el alquiler de la propiedad a otra persona. El Código Civil dice que cuando se vence el contrato el mismo se renueva automáticamente por el período para la cual se paga un canon. Por ejemplo, si se paga mensualmente, se renueva de mes a mes hasta que se resuelva el contrato. Si al inquilino se le venció el contrato, puede dialogar con el casero para renovarlo por otro término fijo y si es posible por el mismo precio de alquiler.
CLÁUSULAS RELATIVAS A MASCOTAS: Se pueden incluir en los contratos cláusulas relacionadas a la prohibición de mascotas. Si la misma no se incluye, el inquilino está en todo sus derechos de tener su mascota, a menos que la mascota cause estorbos y/o daños. Entonces el casero le podrá requerir que no tenga animales en la vivienda, dijo Muñiz Argüelles.
MANTENIMIENTO: El Código Civil dice que el casero responde por todos los gastos extraordinarios y por los gastos necesarios ordinarios de mayor cuantía.
En ausencia de pacto en contrario, los gastos necesarios ordinarios le tocan al inquilino. En ocasiones el problema estriba en saber qué es un gasto necesario ordinario. Esta es la ventaja de tener un contrato claro. Sin embargo, hay algunas situaciones en la cual es bastante claro que caen bajo la categoría de gasto ordinario, como por ejemplo, una llave que gotea, las bombillas que se funden o el tirador de la ventana que se rompió. Para que no hayan dudas es mejor establecer cláusulas relacionadas al mantenimiento, pues lo establecido en el Código Civil admite pacto en contrario o variación. Una buena recomendación es que el casero establezca en el contrato que, como dueño de la propiedad, solo responde hasta cierta cuantía siempre y cuando sea el propietario quien elija la persona que realizará la reparación. De esta manera el casero puede contratar a alguien de su confianza que no le va a cobrar más de lo debido. Si no se pacta en contrario, será un juez quien decide qué es un gasto ordinario o extraordinario. Por otra parte, también depende de quién tiene la culpa del daño, pues el culpable corre con la reparación, señaló el profesor de Derecho.
FIANZA: Siempre exija una fianza, pues es el remedio que tiene el casero para pagar los daños, si los hubiera. Usualmente es de un mes, pero puede ser distinta. La fianza es para responder por los daños y si la cantidad sobrepasa los daños te quedas con la fianza y te deben la diferencia, informó el licenciado Muñiz Argüelles.
LAS CONSECUENCIAS DE NO PAGAR: Hay algunas confusiones con relación a la Ley de Desahucio, pues algunos inquilinos aseguran que tienen derecho de vivir gratis por seis meses en la propiedad alquilada. Esto es una mala interpretación de la derogada Ley de Alquileres Razonables que establecía que si el casero quería volver a ocupar su propiedad o sacarla del mercado de alquileres tenía que darle seis meses al inquilino para mudarse siempre y cuando el inquilino pagase sus cánones de arrendamiento. Bajo ninguna circunstancias alguien tiene derecho de vivir gratis en la propiedad arrendada. Inclusive, si el inquilino no le paga al dueño de la propiedad, el casero puede demandar y embargar el automóvil, los muebles o realizar acción aparte de cobro de dinero y/o de desahucio. Si hay un fiador, el casero puede ir contra él. La fianza también se puede usar en cobro del dinero que me deben, aunque su propósito inicial sea para cubrir los daños a la propiedad.
CAMBIOS O MEJORAS A LA PROPIEDAD: Si el inquilino coloca un bien en la propiedad y después de vencido el contrato no lo pueden trasladar porque causaría daños a la vivienda, esta mejora se queda en la vivienda para uso y beneficio del propietario sin que el casero le tenga que pagar por la misma, según dispone Código Civil. Por otra parte, si removerlo no causa ningún daño a la propiedad el inquilino se lo puede llevar, pero tiene que dejar la propiedad como estaba cuando se la entregaron.
Por ejemplo, si el inquilino instaló un abanico de techo, al vencerse el contrato puede llevarse el abanico siempre y cuando deje el área igual a como estaba antes de haberlo instalado. No puede dejar los alambres expuestos si no estaban así cuando firmó el contrato. Las partes pueden dialogar y llegar un acuerdo relacionado a los gastos de las mejoras, pues con el acuerdo no necesariamente tiene que regir lo pactado en el código civil, expresó Muñiz Argüelles.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Los arrendamientos que duren más de cinco años pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto no es lo usual en viviendas, ya que por lo general estos contratos no duran más de cinco años. Esta situación es más común en arrendamientos comerciales. Sin embargo, también se puede pactar en el contrato de alquiler el derecho de inscribir la residencia en el Registro cuando el contrato es a un plazo menor de cinco años. Al inscribirlo, si la propiedad se vende el que compra tiene que respetar el arrendamiento. Si se llega a un acuerdo en la cual se le permitirá al inquilino registrar la propiedad, por lo general el costo de la inscripción va a ser del inquilino.
RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL: En caso de un accidente debido a un defecto en la residencia, puede ser que el casero incurra en responsabilidad pero depende de cada situación. Si la vivienda sufre de algún defecto, el inquilino debe notificárselo al casero inmediatamente. De esta manera se liberará o al menos disminuirá su grado de responsabilidad por los daños, si es que el propietario no tomó acción para remediar el problema en la residencia. No obstante, depende también de otros factores según la situación para determinar quién es el responsable por los daños, mencionó el profesor de Derecho.
COMUNICACIÓN ES CLAVE: Muñiz Argüellesdestacó que lo ideal es tener una buena comunicación, de esta manera podrán llegar a acuerdos en la cuales ambas parte se sienten satisfechos.
¿QUÉ HACER CUANDO NO LOGRAN PONERSE DE ACUERDO? Primero el inquilino y el casero deben ir a un Centro de Mediación de Conflictos localizados en los Centros Judiciales de las Regiones Judiciales que componen la división administrativa de los tribunales en Puerto Rico. Si no llegan a un acuerdo, deben dilucidar el caso en el tribunal.
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