Retos Inmobiliarios de P.R.

Los bienes raíces representan uno de los sectores económicos que más contribuye al patrimonio nacional, aportando más de un 10% al Producto Interno Bruto (PIB).  De ahí la importancia de comprender este sector y su rol en la economía de Puerto Rico  Lo anterior nos obliga a estar atentos a aquellos retos, tendencias o fluctuaciones que puedan existir, de manera que tanto el sector privado como el gubernamental puedan atender los retos que se avecinan.  A su vez, dichos retos son oportunidades de negocio tanto para los consumidores, como para todos los sectores de la industria.

A continuación los retos y oportunidades que entendemos tienen más relevancia y requieren atención de inmediato:

1. El costo de las utilidades.  El alto costo de los servicios de electricidad y de agua, impactan la capacidad adquisitiva de los consumidores y afectan los gastos operacionales de nuestros comerciantes.  Se ha dialogado sobre la posibilidad de que estos costos se tomen en consideración en la precalificación del comprador, lo que afectaría negativamente, su capacidad de pago y como consecuencia su capacidad adquisitiva. Aunque hoy en día, dichos gastos no se toman en consideración, existe la posibilidad, de que sí se consideren en el futuro. Ya que PR cuenta con una de las tarifas más altas en estos servicios,  su consideración, sería catastrófico, por lo que urge actuar en este sector con mayor premura.

1. Contribuciones Sobre la Propiedad Inmueble. Aunque en PR se utilizan precios uniformes establecidos del 1 de enero del 1957, no podemos perder de perspectiva que el sistema de cobro de las contribuciones sobre la propiedad cuenta con dos deficiencias fundamentales, que no hacen justicia a los contribuyentes:

• El método de tasación del CRIM: Este método se basa en el costo de reemplazo de la propiedad y sus cálculos se derivan  de los costos  de construcción (materiales de construcción) y no en el valor del mercado de las propiedades.  Esto es contario a los principios básicos de administración, ya que obliga a aquellos dueños cuyas propiedades han disminuido en valor, en ocasiones más de un 40%,a pagar por un valor que ya no es el real..

El principio contributivo se basa en que el contribuyente pague conforme a sus ingresos y/o su patrimonio, seguir fomentando este sistema inhabilita al que el gobierno municipal sea más creativo y efectivo a la hora de buscar alternativas para mejorar la situación económica local, ya que reciben los mismos ingresos por contribución inmueble de las familias que residen en sus respectivos pueblos, a pesar de la millonaria disminución en el valor de las propiedades.    Al igual que en los Estados Unidos, lo más justo y  efectivo sería crear un sistema de pago de acuerdo al valor de las propiedades, de esta manera automáticamente se consideraría el aumento o disminución en el valor de la propiedad inmueble.

• Tasa Contributiva: En la actualidad existen tasas contributivas municipales de hasta 10.83%.  Dicha tasa funciona como un factor multiplicador ya que la misma es un porciento que se aplica al valor tasado contributivo neto. En muchas ocasiones los propietarios se ven imposibilitados de realizar mejoras a sus propiedades ya que deben dedicar una cantidad adicional de dinero al pago de contribuciones sobre dichas mejoras.  Además, debido al déficit presupuestario que algunos municipios experimentan,  desafortunadamente, en muchas ocasiones estos  utilizan estos ingresos para el pago de sus deudas y no para mantener y mejorar la infraestructura municipal.

1. Propiedades Reposeidas. “OREO” es el acrónimo para “Other Real Estate Owned” y se refiere a propiedades ejecutadas por la institución financiera correspondiente también conocido como “REO”. Como mencioné al principio, los retos representan oportunidades y en este reglón es donde más hemos visto que los compradores se han beneficiado en la adquisición de propiedades, consiguiendo descuentos en ocasiones sustancialmente por debajo de su valor.

Otra área de oportunidad son los proyectos de nueva construcción que no se pudieron vender y ahora son vendidos con grandes descuentos por debajo de los precios originales y con ofertas de financiamiento atractivas que generalmente superan a las ofertas ofrecidas para proyectos nuevos “performing” o viviendas existentes.

Se menciona que existen de 2 a 3 mil unidades nuevas construidas que se encuentran en algún proceso legal y que estarán disponibles en los próximos  2 años.

1. “OREOS” Comerciales. Hay sectores donde todavía vemos la posibilidad de un incremento en el inventario no a la par con la demanda de compradores.  El mercado comercial ha sido uno de los sectores más afectados específicamente, terrenos vacantes,  propiedades ubicadas en cascos urbanos y el sector industrial representan los segmentos de mayor saturación. Este hecho presenta una oportunidad para el comprador que busca un espacio en estas categorías, sin embargo, si miramos el macro, la proyección es que se afecten los valores aún más en estos sectores ya que la oferta supera la demanda y el inventario (reventa y reposeido) sigue creciendo. Tomar medidas inmediatas en este sector podría evitar que los valores sigan en picada en este sector. Estudios realizados por nuestra firma reflejan un tiempo de absorción de 3.5 anos para el mercado comercial general.

Tanto los EUA, como otros países, las instituciones financieras han desarrollado alternativas para sus “REO’S” comerciales, estas alternativas incluyen:

• Renta de manera parcial o total en aquellas propiedades cuyo “highest and best use” es “income property”.  Con el alquiler de dichos espacios, ayudan a pagar los costos asociados con la reposesión,  administración, contribuciones y seguros entre otros.

De esta manera preservan sus activos no productivos y  como consecuencia logran posicionar sus propiedades de manera más atractiva para el comprador lo que se traduce en una mejor colateral para el banco que financiaría la nueva hipoteca.

Utilizando estas y otras estrategias, las instituciones financieras, evitan que dichas propiedades sean objeto del efecto nocivo de estar vacantes y minimizan la posibilidad que las mismas sean vandalizadas.

En adición se contribuye con la “responsabilidad social” que tenemos como buenos administradores, protegiendo los valores no solo de estas propiedades sino del mercado en general.

La Era de Más con Menos.

La recesión económica, ha modificado el comportamiento de los consumidores, haciendo que deseen espacios más eficientes y funcionales.

Tanto en PR como en los Estados Unidos hemos visto un resurgir de la demanda por propiedades más eficientes ubicadas más cerca de los lugares de trabajo y áreas cuyo entorno les ofrece alternativas que aportan a su calidad de vida.  La demanda por propiedades ubicadas en  comunidades con estas características está en aumento y como consecuencia el valor de las mismas.

Tiendas de venta de café, restaurantes y centros comerciales toman mayor popularidad y son más deseadas por los compradores, a la hora de elegir dónde vivir.

Las personas prefieren vivir en un lugar donde puedan salir sin utilizar su automóvil, ya sea para caminar, correr o hacer ejercicios.

Las actividades al aire libre han pasado a formar parte del estilo de vida de más personas, haciendo que comunidades como San Patricio y Condado, por ejemplo, sean de las más codiciadas y de mayor demanda.

El agregado de los elementos antes mencionados, nos hace reflexionar, sobre dónde y cómo debemos construir.  Los nuevos proyectos a construir, tendrán que tomar en consideración, estas nuevas tendencias.

Uno de nuestro mayores retos como sociedad, es lograr un desarrollo eficiente, en armonía con la naturaleza, el bienestar de los ciudadanos y los intereses económicos de todas las partes. Tanto el gobierno como la industria privada tienen que operar en armonía, a tono no solo con objetivos inmediatos de cada cual, sino también con el bienestar del colectivo y de las futuras generaciones.

El autor es CEO de Reality Realty.