Cada vez son más las personas solicitando servicios para vender su casa porque, lamentablemente, no pueden cumplir con el pago de su hipoteca. En estos casos, se les pregunta si han acudido al Departmento de Mitigación de Pérdida o ‘Loss Mitigation’ del banco que maneja su hipoteca para analizar sus opciones. Entre las opciones que su banco le puede ofrecer se encuentran las siguientes: un plan de pago, modificación de hipoteca, venta al descubierto o ‘short sale’ y la dación en pago.
Las primeras dos opciones le permitirán conservar su casa. A continuación, conozca los detalles de cada una de estas alternativa.
Plan de pago
Usted paga una porción de la deuda acumulada y se compromete con el banco a pagar el resto de la deuda en un término que, generalmente, no excede los 12 meses.
Modificación de hipoteca
El banco cambiará permanentemente uno o varios términos del préstamo, como por ejemplo: bajar el interés, aumentar los plazos o una combinación de ambos.
Estas dos opciones están disponibles si usted desea conservar su casa, aunque podrían haber algunas variantes según la institución hipotecaria. No obstante, si usted entiende que las soluciones anteriores no se adaptan a su situación particular o, por el contrario, ya las ha intentado y no le han resultado y ha decidido que no retener la propiedad, entonces debe considerar las siguientes dos opciones.
Dación en pago
En este caso, usted, voluntariamente, decide entregar la casa al banco a cambio de que éste lo libere de la deuda contraída.
Venta al descubierto o ‘short sale’
Antes de explicar esta opción, recuerde que cualesquiera de las alternativas presentadas deben ser trabajadas y aceptadas por el banco que tiene su préstamo hipotecario. En todos los casos deberá someter evidencia que demuestre su situación particular.
En el caso de un ‘short sale’ se negocia con el banco la aprobación para vender la propiedad por debajo del balance del préstamo. Existen dos requisitos indispensables para que la aprobación: incapacidad de pago y ausencia de sobrante. Algunas de las razones que el banco va a entender válidas para que una persona no pueda cumplir con los pagos de su hipoteca son: quedarse sin empleo o disminución de horas en el trabajo, aumento en los gastos, divorcio, muerte o enfermedad.
El proceso de gestionar un ‘short sale’ requiere la preparación y compilación de una serie de documentos. Por su parte, el banco requerirá que se evidencien las gestiones que ha hecho el vendedor para mercadear la propiedad. Por esto, es recomendable que se utilicen los servicios de un corredor de bienes raíces que, no sólo tenga experiencia en bienes raíces, sino que también tenga experiencia en este tipo de ventas.
En el caso de una propiedad cuyo préstamo hipotecario ha sido garantizado por FHA, dicha institución requiere, como requisito para la negociación de un ‘short sale’, la utilización de los servicios de un agente de bienes raíces.
Algunos de los beneficios de un ‘short sale’ incluyen: la institución hipotecaria se encarga de pagar los gastos de cierre, así como los honorarios del corredor de bienes raíces; el tiempo de espera para adquirir una propiedad refinaciada, luego de realizada la venta, es más corto en comparación con una ejecución, y si cumple con los requisitos para participar del Plan de Obama puede recibir $1,500 para gastos de relocalización.
Con relación a los beneficios que tienen los bancos al aprobar un ‘short sale’, sepa que para ellos es preferible que usted venda la propiedad y les salde la mayor cantidad de la deuda contraída antes de ejecutar la misma, ya que esto representa una serie de gastos legales y operacionales. Además, de esta forma se reducen las probabilidades de vandalismo y/o deterioro de la propiedad deshabitada.
Si está pasando por una situación económica difícil existen alternativas antes de afrontar la ejecución de su hogar. Lo más importante es actuar rápido para que el banco esté consciente de su disposición para encontrar una solución al problema.
La autora es gerente del Departamento de Short Sales de Reality Realty, con oficinas en la la Ave. Troche #V-12 en Caguas. Para más información, llame al 787-745-8777 o escriba a [email protected].
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