“Short Sales” Nueva tendencia y su impacto

Es conocido por todos que el Mercado de bienes Raíces esta atravesando por un momento correctivo. El USA Today publicó que por primera vez desde la Segunda Guerra Mundial las propiedades en EU promedian menos de un 15% de equidad (home equity) y se estima que de estas entre un 10 a un 15% no poseen equidad alguna.

La otorgación de prestamos “subprime”, “adjustable rate”, e “interest only” entre otros, sumado al exceso de inventario, han traído consigo que los valores de las propiedades sigan bajando. Aunque el mercado de Bienes Raíces en Puerto Rico, gracias a Dios, no esta en las condiciones que se encuentra el mercado americano, todos sabemos que la economía en general de EU y su comportamiento en bienes raíces nos afecta directamente.

Ya hemos experimentado, y salio un artículo al respecto hace unos días, que los valores de las propiedades en un gran número de municipios en la Isla experimentan un descenso, “declining market” y hemos visto como algunas urbanizaciones en la Isla poseen un inventario de propiedades a la venta que se absorberá en un promedio de 5 años o más.

Cuando todo esto se suma a que el vendedor pierde su capacidad económica ya sea por que pierde su trabajo y su nuevo empleo paga menos que el anterior u otras razones, hace imposible que el propietario continué pagando su hipoteca, y es aquí cuando el “Short Sale” se convierte en la mejor solución para el vendedor y una alternativa viable para el banco.

Un “short sale” es el proceso cuando el banco permite que el dueño venda su propiedad aceptando menos dinero del que se le adeuda en la hipoteca.

Las condiciones que deben ocurrir para oscultar la posibilidad de un “Short Sale” es cuando el propietario experimenta una situación de insolvencia económica e incapacidad para pagar la hipoteca. En adición la propiedad no debe tener equidad o sea que no habrá sobrante para el vendedor.

Realty Track firma que se dedica a proveer data sobre “foreclosures” a nivel nacional indica que en la actualidad las ejecuciones están un 93% por encima al año anterior, además reporto que uno (1) de cada 693 dueño de hogar estaba en algún proceso de ejecución. Este por ciento es menor en Puerto Rico ya que la tendencia nuestra es a una morosidad alta en los pagos hipotecarios pero el “foreclosure rate” es menor al de los EU, sin embargo los números han comenzado a incrementar.

Los Bancos han considerado la alternativa de “Short sales” debido a las miles y miles de ejecuciones con las que han venido lidiando actualmente. Las ejecuciones son un proceso largo y costoso que le cuesta a las instituciones bancarias millones de dólares. En adición el negocio del banco es prestar dinero y no el negocio de bienes raíces, el banco lo ultimo que quiere es ejecutar y añadir otra propiedad a su inventario (REO) lo que conlleva un gasto adicional al tener que mantener cientos de propiedades más el costo de manejo de las mismas entre otros.

Primero una ejecución es un proceso al cual nadie le gustaría atravesar por los aspectos emocionales que conlleva. Segundo una ejecución no concluye la responsabilidad del deudor con el banco; el banco tiene derecho a cobrar cualquier insuficiencia de dinero que dejara de colectar para satisfacer su deuda, por el contrario el “short sale” brinda la posibilidad de conseguir un comprador ahora, liberándolo de la deuda y a su vez mitiga el daño a su historial de crédito.

Es importante recalcar que los bancos tienen un departamento para mitigar daños “Lost Mitigation Department” a la disposición de los propietarios el cual debe ser la primera alternativa. Los “short sales” son para aquellos que han agotado todas las alternativas posibles. El proceso puede tomar de uno a tres meses y tiene que ser aprobado por la institución bancaria.

Por lo general por no decir que en todos los casos se utiliza un Realtor preferiblemente especializado en “Short Sales” ya que para manejar estos casos se requiere y hay que proveer mucha información técnica por parte de la propiedad y el vendedor, en adición a que es mucho más cómodo para las partes utilizar un intermediario experimentado que se encargue del proceso. En Estados Unidos es el agente quien inicia los tramites y se encarga de solicitar y someter toda la información ante la institución así como un Brokers Price Opinión (BPO) , conseguir el mejor postor por la propiedad, presentar la oferta al banco hasta que sea aceptada por este y guiar a los compradores al cierre de la transacción.

Los “Short Sales” son una alternativa adicional, pero la experiencia que he tenido al trabajar con cientos de clientes es que la mejor alternativa cuando se experimenta incapacidad de pagar la hipoteca, “es tomar acción inmediatamente”.