Cambios de FHA afectan al mercado de los condominios
Publicado por Reality Realty | Fecha: septiembre 13, 2011
Las recientes regulaciones para préstamos otorgados por Federal Housing Administration (FHA) que se resumen en nuevos parámetros para obtener financiamiento, requisitos adicionales para la aprobación de condominios y cambios en las tasaciones, aunque son positivas para el consumidor, atrasan los cierres hipotecarios.
Según Agustín Rojo, vicepresidente del Comité de Vivienda de la Asociación de Constructores de Hogares, ACG, estos cambios están afectando al mercado de los bienes raíces, especialmente la reventa de propiedades entre $130,000 y $150,000.
Estos requerimientos afectan la venta y el valor de las residencias, aunque muchos son beneficiosos para los compradores. Tenemos que adaptarnos a estos cambios, por lo que estamos educando a los clientes sobre cómo pueden cumplir con todas las regulaciones para adquirir una vivienda, explicó Rojo.
Financiamiento
En el 2008 FHA amplió el límite de sus préstamos hipotecarios para impulsar la venta del mercado inmobiliario, una ayuda que expira el 31 de agosto de 2011. A partir del 1 de octubre de este año, los límites que varían de acuerdo al municipio, bajarán afectando las transacciones de propiedades de alto costo. En el caso de San Juan, Caguas y Guaynabo, contaban con un máximo de $606,250. A partir de octubre este tope bajará a $385,250.
Otro cambio fue el por ciento de financiamiento: FHA refinanciaba hasta el 97.5% del valor de la propiedad (LTV) y ahora sólo llega hasta 96.5%. A esto se le suma que el comprador tiene que aportar un mínimo de 3.5% del pronto de la propiedad y no se permite que el vendedor le obsequie esta cantidad, una práctica que hasta hace poco era muy común.
Estos cambios causan un gran impacto. El financiamiento de 97.5% a 96.5%, significa que el cliente tiene que desembolsar cerca de $1,500 adicionales, aparte del 3.5% de pronto que ahora no se acepta como gift. En general se le exige al cliente que aporte más dinero en el cierre del préstamo, pero lo positivo es que aquí entra la ayuda del incentivo del Bono de Cierre del Gobierno. Gracias al bono se realizan cierres sin la aportación del comprador, alegó el banquero hipotecario.
Las primas mensuales del seguro hipotecario de FHA en préstamos con términos mayores de 15 años y un financiamiento menor al 95% también aumentaron, de .85% a 1.10%. Si el financiamiento es mayor de 95%, la prima incrementó de .90% a 1.15%.
Cuando el préstamo es a un término de 15 años o menos y el financiamiento es más bajo de 90%, la prima mensual aumenta de 0% a .25%. Si se refinancia más de 90%, la prima mensual cambia de .25% a .50%. El seguro upfront MIP que se paga al momento del cierre, bajó de 1.25% a 1%.
En cuanto al historial de crédito, FHA está exigiendo un credit score mínimo de 580, un requisito que antes no se pedía. Sólo se tomaba en cuenta la habilidad de pago de la persona y, de mostrar mal crédito, se pedía una evidencia del saldo de la deuda.
También se requiere que el consumidor no tenga demoras recientes en el pago de sus deudas.
Condominios
En el pasado se certificaban los condominios por un periodo de dos años y se incluían en un listado aprobado por US Department of Housing and Urban Development (HUD). En la actualidad, aunque el edificio aparezca en el listado, debe recertificarse llenando un cuestionario cada vez que se vaya a realizar un préstamo hipotecario.
Para que un condominio cualifique no debe tener más de 15% de atrasos en las cuotas, debe sobrepasar el 50% de ocupación y en la mayoría de las unidades deben vivir los dueños. El edificio no puede tener más de 50% de préstamos FHA, aunque aplican algunas excepciones. Ahora sólo se pueden aprobar los préstamos si el condominio es aceptado por FHA y no con una aprobación individual, como se hacia antes, asegura el vicepresidente.
Además, las Asociaciones de Condómines se han visto en la necesidad de adaptarse a una cantidad mayor de reserva de ahorro, ya que FHA requiere el 10%, mientras que las leyes de Puerto Rico exigen el 5%.
La mayoría de los condominios no cumple con el 10% y cumplir con esta regulación les está tomando tiempo, comenta Rojo.
En cuanto a las tasaciones, también ha habido cambios. Anteriormente, cuando el banco o un cliente no estaban de acuerdo con la tasación de la propiedad, se podía solicitar una nueva evaluación. Esta gestión ya no se permite para evitar la manipulación de los valores de las propiedades inmueblesy solo es posible si hay un error en el proceso.
FHA también exige la póliza Fidelity Bond que protege en casos de malversación de fondos, cambió el tiempo de validez de una tasación de 180 días a 120 y eliminó el master appraisal report, conocido por MAR. Este reporte tasaba las unidades similares de un proyecto y les otorgaba un valor básico que se ajustaba según el terreno. De esta manera, las tasaciones les costaban a los propietarios entre $25 y $50. Al eliminarse esta opción, el costo de las tasaciones asciende entre $350 y $400, lo que afecta directamente a los compradores del sector de interés social.
El MAR dividía el costo entre todas las unidades y ahora se va a realizar por unidad, lo que aumenta los gastos del desarrollador ydel comprador. Además, incrementa el tiempo de espera de cada tasación para aprobar y cerrar un préstamo hipotecario, finaliza el banquero hipotecario.
FHA exige que los condominios:
No cuenten con más de 25% en área comercial.
No reflejen más de 15% de delincuencia en pagos de mantenimiento.
Cuenten con un 10% de reserva en ahorros.
Hayan adquirido una Póliza Hazard contra incendio, terremoto y huracán. El Condo Check List exige que tenga un 100% de Replacement Cost.
No tengan póliza nominal (exceso).
La asociación o la compañía que administra el condominio debe tener la póliza Fidelity Bond que protege en casos de malversación de fondos.
Verifiquen el por ciento de unidades que sean residencias principales, ya que no deben predominar los second homes.
No debe haber en el condominio más de 50% de las unidades financiadas con préstamos de FHA.
Cambios de FHA afectan al mercado de los condominios
Según Agustín Rojo, vicepresidente del Comité de Vivienda de la Asociación de Constructores de Hogares, ACG, estos cambios están afectando al mercado de los bienes raíces, especialmente la reventa de propiedades entre $130,000 y $150,000.
Estos requerimientos afectan la venta y el valor de las residencias, aunque muchos son beneficiosos para los compradores. Tenemos que adaptarnos a estos cambios, por lo que estamos educando a los clientes sobre cómo pueden cumplir con todas las regulaciones para adquirir una vivienda, explicó Rojo.
Financiamiento
En el 2008 FHA amplió el límite de sus préstamos hipotecarios para impulsar la venta del mercado inmobiliario, una ayuda que expira el 31 de agosto de 2011. A partir del 1 de octubre de este año, los límites que varían de acuerdo al municipio, bajarán afectando las transacciones de propiedades de alto costo. En el caso de San Juan, Caguas y Guaynabo, contaban con un máximo de $606,250. A partir de octubre este tope bajará a $385,250.
Otro cambio fue el por ciento de financiamiento: FHA refinanciaba hasta el 97.5% del valor de la propiedad (LTV) y ahora sólo llega hasta 96.5%. A esto se le suma que el comprador tiene que aportar un mínimo de 3.5% del pronto de la propiedad y no se permite que el vendedor le obsequie esta cantidad, una práctica que hasta hace poco era muy común.
Estos cambios causan un gran impacto. El financiamiento de 97.5% a 96.5%, significa que el cliente tiene que desembolsar cerca de $1,500 adicionales, aparte del 3.5% de pronto que ahora no se acepta como gift. En general se le exige al cliente que aporte más dinero en el cierre del préstamo, pero lo positivo es que aquí entra la ayuda del incentivo del Bono de Cierre del Gobierno. Gracias al bono se realizan cierres sin la aportación del comprador, alegó el banquero hipotecario.
Las primas mensuales del seguro hipotecario de FHA en préstamos con términos mayores de 15 años y un financiamiento menor al 95% también aumentaron, de .85% a 1.10%. Si el financiamiento es mayor de 95%, la prima incrementó de .90% a 1.15%.
Cuando el préstamo es a un término de 15 años o menos y el financiamiento es más bajo de 90%, la prima mensual aumenta de 0% a .25%. Si se refinancia más de 90%, la prima mensual cambia de .25% a .50%. El seguro upfront MIP que se paga al momento del cierre, bajó de 1.25% a 1%.
En cuanto al historial de crédito, FHA está exigiendo un credit score mínimo de 580, un requisito que antes no se pedía. Sólo se tomaba en cuenta la habilidad de pago de la persona y, de mostrar mal crédito, se pedía una evidencia del saldo de la deuda.
También se requiere que el consumidor no tenga demoras recientes en el pago de sus deudas.
Condominios
En el pasado se certificaban los condominios por un periodo de dos años y se incluían en un listado aprobado por US Department of Housing and Urban Development (HUD). En la actualidad, aunque el edificio aparezca en el listado, debe recertificarse llenando un cuestionario cada vez que se vaya a realizar un préstamo hipotecario.
Para que un condominio cualifique no debe tener más de 15% de atrasos en las cuotas, debe sobrepasar el 50% de ocupación y en la mayoría de las unidades deben vivir los dueños. El edificio no puede tener más de 50% de préstamos FHA, aunque aplican algunas excepciones. Ahora sólo se pueden aprobar los préstamos si el condominio es aceptado por FHA y no con una aprobación individual, como se hacia antes, asegura el vicepresidente.
Además, las Asociaciones de Condómines se han visto en la necesidad de adaptarse a una cantidad mayor de reserva de ahorro, ya que FHA requiere el 10%, mientras que las leyes de Puerto Rico exigen el 5%.
La mayoría de los condominios no cumple con el 10% y cumplir con esta regulación les está tomando tiempo, comenta Rojo.
En cuanto a las tasaciones, también ha habido cambios. Anteriormente, cuando el banco o un cliente no estaban de acuerdo con la tasación de la propiedad, se podía solicitar una nueva evaluación. Esta gestión ya no se permite para evitar la manipulación de los valores de las propiedades inmueblesy solo es posible si hay un error en el proceso.
FHA también exige la póliza Fidelity Bond que protege en casos de malversación de fondos, cambió el tiempo de validez de una tasación de 180 días a 120 y eliminó el master appraisal report, conocido por MAR. Este reporte tasaba las unidades similares de un proyecto y les otorgaba un valor básico que se ajustaba según el terreno. De esta manera, las tasaciones les costaban a los propietarios entre $25 y $50. Al eliminarse esta opción, el costo de las tasaciones asciende entre $350 y $400, lo que afecta directamente a los compradores del sector de interés social.
El MAR dividía el costo entre todas las unidades y ahora se va a realizar por unidad, lo que aumenta los gastos del desarrollador ydel comprador. Además, incrementa el tiempo de espera de cada tasación para aprobar y cerrar un préstamo hipotecario, finaliza el banquero hipotecario.
FHA exige que los condominios:
No cuenten con más de 25% en área comercial.
No reflejen más de 15% de delincuencia en pagos de mantenimiento.
Cuenten con un 10% de reserva en ahorros.
Hayan adquirido una Póliza Hazard contra incendio, terremoto y huracán. El Condo Check List exige que tenga un 100% de Replacement Cost.
No tengan póliza nominal (exceso).
La asociación o la compañía que administra el condominio debe tener la póliza Fidelity Bond que protege en casos de malversación de fondos.
Verifiquen el por ciento de unidades que sean residencias principales, ya que no deben predominar los second homes.
No debe haber en el condominio más de 50% de las unidades financiadas con préstamos de FHA.
Noticia de: endi.com