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Estableciendo Metas para el 2012

Publicado por Reality Realty | Fecha: noviembre 29, 2011

Noviembre 29, llevamos acabo nuestra reunión para estalecer metas economicas para el 2012. Agradecemos la participación y presencia de nuestros agentes y el CEO Iván Zavala!

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1ra Carrera del Pavo en Reality Realty

Publicado por Reality Realty | Fecha: noviembre 28, 2011

El pasado sábado celebramos nuestra primera Carrera del Pavo, en el Parque passivo en la Comunidad Santa Elvira. Agradecemos y felicitamos a todos los agentes que alli se dieron cita y participaron en este evento.

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Conoce y protege tu crédito

Publicado por Reality Realty | Fecha: noviembre 25, 2011

Aunque una puntuación de crédito alta es un buen punto de partida, existen otros factores que pueden ayudarte o perjudicarte.

El tema del crédito puede levantar muchas interrogantes cuando, al momento de solicitar un préstamo hipotecario para comprar o refinanciar, la institución financiera comienza a hablar de términos como puntuaciones, empíricas o fuentes de referencia. La realidad es que no se trata de un juego. Tu crédito es importante y se mide a base de fórmulas y puntuaciones en distintas clasificaciones. Por eso es importante conocer cuáles son esos términos y qué es importante o no al momento de evaluar el crédito.

Si te encuentras en un momento decisivo en tu vida pues te aprestas a formar una familia y comprar un hogar que te permita progresar y lograr tus metas, debes conocer cómo es el proceso para conseguir financiamiento.

El primer paso es hacer una precualificación. Un asesor hipotecario llena tu solicitud y con tu autorización realiza una evaluación de tu crédito. Si este refleja una puntuación baja, podrías ser elegible para menos financiamiento y la oferta de intereses y gastos variará.

Reflejo de tu responsabilidad

Aunque hayas crecido profesional y económicamente, la institución financiera tendrá que darle un peso significativo a tu informe de crédito. Los informes de crédito son suministrados por: Equifax, Experian y TransUnion. Los bancos hipotecarios y demás instituciones financieras solicitan informes de crédito a una o a todas ellas. Es la única manera que tienen acreedores e instituciones financieras para determinar la probabilidad de que pagues un préstamo y realices los pagos a tiempo. Estos informes representan un registro objetivo de tu historial de pago y un indicador clave de tu solvencia.

Por lo regular, la mayoría de los acreedores entregan un informe a las agencias de informes crediticios. Tu informe de crédito mostrará cómo llegaste a tus límites de crédito en las cuatro cuentas de tarjetas de crédito que tenías y que solo pagabas de vez en cuando. Tu informe también tendrá información sobre los pagos del préstamo que pediste para pagar tus estudios. Todas estas experiencias reflejan tu nivel de responsabilidad, las cuales influyen sobre tu solvencia crediticia y se toman en cuenta a la hora de calcular tu puntuación.

La puntuación de crédito puede recibir diferentes nombres dependiendo de la agencia que lo expida, como por ejemplo, puntuación Beacon (Equifax), puntuación FICO, conocida como Fair Isaac (Experian, anteriormente TRW) o empírica (TransUnion). El sistema de puntuación se basa en una fórmula que toma en consideración la actividad en tu historial de crédito. Las instituciones financieras utilizan esta puntuación como punto de referencia.

Otros factores

Aunque una puntuación de crédito alta es un buen punto de partida, existen otros factores que pueden ayudarte o perjudicarte.

Algunos factores positivos son cuentas nuevas que se paguen a tiempo y poca utilización de crédito. Por otra parte, entre las cosas que pueden perjudicarte se encuentran un alto volumen de deudas, una frecuencia de pago con más de 30 días de atraso (mal manejo del crédito), bancarrotas, cuentas al cobro y deber más de lo que ganas.

Las puntuaciones de crédito no quedan archivadas como parte de tu historial de crédito. Cada puntuación se calcula en el momento en que un prestamista solicita tu informe de crédito. Aunque una puntuación de crédito puede llegar a ser tan baja como 300 o tan alta como 850, en la actualidad la mayoría de las instituciones financieras no conceden préstamos con puntuaciones por debajo de 580. Puntuaciones entre 660 y 680 se consideran promedio y las puntuaciones cercanas a los 780 se consideran las más altas. Los bancos que ofrecen tasas de interés bajas prefieren puntuaciones de al menos 660.

Puedes obtener una copia gratuita de tu informe de crédito en un plazo de 30 días después de que alguna institución te haya negado crédito. También puedes revisar tu informe a través de Internet o solicitarlo por correo pagando una pequeña cuota. Todas las agencias de informes crediticios ofrecen informes gratuitos pero generalmente asociados con una promoción de un producto o servicio específico.

Si tienes un historial de crédito negativo, puedes mejorar tu situación e incrementar tu puntuación con solo tomar algunas medidas fáciles y prácticas, como liquidar todas las deudas viejas y obtener planes de pago y cumplirlos. Esto hará que tu puntuación de crédito comience a mejorar en un plazo de seis meses a un año.

El Autor es Jefe de hipotecas en Oriental.

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Aspectos críticos al momento de tasar su propiedad

Publicado por Reality Realty | Fecha: noviembre 17, 2011

El tasador seleccionado para evaluar su propiedad debe conocer el mercado donde ubica la propiedad y los aspectos que la impactan.

El informe de tasación es el documento central en una transacción hipotecaria. El mismo estipula el valor estimado de la propiedad en el mercado si se colocara a la venta en ese punto del tiempo, entre otros aspectos importantes. Todo banco hipotecario contrata un tasador debidamente certificado para realizar dicho informe.

Doral cuenta con un gran equipo de tasadores certificados y experimentados que brindan servicio alrededor de toda la Isla. El tasador seleccionado para evaluar su propiedad debe conocer el mercado donde ubica la propiedad y los aspectos importantes que la impactan. Debido a que el mercado de propiedades y bienes raíces en Puerto Rico ha cambiado durante los pasados años, la expectativa de los clientes hipotecarios prospectos en cuanto al valor de su propiedad usualmente es más alta de lo que realmente dicta el mercado.

Debe comenzar por conocer las ventas recientes que han ocurrido en la urbanización o complejo residencial para que la expectativa sea real. Existen fuentes de información como los clasificados en periódicos e Internet que le pueden brindar una noción real de los precios en que fluctúan las propiedades parecidas al sujeto dentro de una urbanización o complejo residencial. De esta forma, el representante de ventas hipotecario podrá orientarle mejor en cuanto al tipo de producto más conveniente para la transacción hipotecaria de acuerdo a la cantidad a financiar en comparación con el valor tasado de la propiedad.

El banco financiará lo menor entre precio de venta o valor tasado en caso de que esté comprando/vendiendo su propiedad. En caso de refinanciamiento es importante que conozca el saldo de la deuda hipotecaria pues la propiedad no puede tasar menos que dicho saldo más los gastos de financiamiento, los prepagados e incidentales.

Además de los aspectos de mercado, debe tomar en consideración la condición en la que se encuentra la propiedad. Si la propiedad requiere reparaciones impactará el valor de su propiedad adversamente e inclusive dependiendo de la lo crítico y el riesgo que representa la reparación algunos inversionistas requieren que estas se completen para poder realizar la transacción hipotecaria. Algunas de las reparaciones más frecuentes que debe observar en su propiedad son las siguientes:

• Tratamiento de techo debido a humedad en cualquier espacio de la propiedad.

• Construcciones sobre los pozos sépticos, pozos tapados con grama o tierra. Estos se consideran un riesgo. También los pozos sépticos que no cumplen con la distancia que estipulan las leyes locales en que debe estar de la propiedad, que en Puerto Rico es de cinco pies. En algunas ocasiones, el tasador pudiera requerir una certificación del Departamento de Salud que le certifique al banco que el pozo séptico se encuentre en perfecto funcionamiento.

• Falta de calentador. La mayoría de los inversionistas requieren agua caliente en toda la propiedad. Los calentadores de ducha no cumplen con lo requerido por los inversionistas y la mayoría de los bancos lo consideran un riesgo.

• Construcciones indebidas que afectan la colindancia o que no cumplen con los requisitos del inversionista debido a que los espacios carecen de luz natural o ventilación. Si realiza construcciones o extensiones a la propiedad asegúrese de que cumplen con las reglas que estipulen las leyes locales de acuerdo a la zonificación donde ubica la propiedad.

• Cables eléctricos expuestos que representan un riesgo.

• Escaleras sin pasamanos o balcones sin barandas que igualmente representan un riesgo.

Si de antemano conoce que su propiedad requiere una reparación como las antes mencionadas, es importante que las realice para que el valor de su propiedad no se impacte ni retrase el proceso de su préstamo hipotecario.

Igualmente, tome en consideración aquellas mejoras que pueden tener un impacto directo positivo en el valor de su propiedad. Algunos ejemplos de estas mejoras es extender o añadir pies de construcción a su propiedad acorde con las mejoras del vecindario, como por ejemplo construcción de cuartos adicionales, piscinas, terrazas y gazebos. Aquellas mejoras que exceden lo que es típico en el vecindario pudieran no tener un impacto directo positivo pues se consideran un exceso en mejoras o “over improvement”.

La mayoría de los bancos requieren un depósito inicial al momento de completar su solicitud de crédito que incluye el costo de realizar la tasación. No olvide que por ley el banco debe proveerle copia de su informe de tasación. Observe y analice dicho informe con detenimiento y asegúrese de que toda la información de la propiedad que contiene el informe esté correcta.

No pierda de perspectiva que este es un excelente momento para comprar o refinanciar su propiedad, aproveche los intereses bajos que Doral le ofrece para comprar ese hogar que tanto ha soñado o para adquirir ese dinero adicional que necesita para mejoras a su hogar, la educación de sus hijos, entre otros asuntos de su interés.

Articulo de: Doral Mortgage, para: endi.com

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Google+ se abre a las marcas y las empresas

Publicado por Reality Realty | Fecha: noviembre 9, 2011

Desde su estreno, la red social Google + ha alcanzado 40 millones de usuarios registrados.

Ha añadido juegos, búsquedas, encuentros entre varios a los que ha definido como Hangouts, pero faltaba algo, un lugar para que cualquier marca, producto, servicios, comercio o institución se comunique con los perfiles personales. Google + estrena Páginas.

El funcionamiento es parecido al de Facebook. Se pueden hacer hangouts pero con algunas restricciones, bastante lógicas. No se puede añadir a una persona a un círculo sin que esta lo haga antes.

Por ejemplo, se pueden hacer Hangouts con seguidores de un equipo de fútbol o, como ha sugerido Bradley Horowitz, vicepresidente de Producto, que Michael Dell, creador de los ordenadores Dell, charle directamente con los clientes que han incluido la página de la compañía entre sus preferencias.

Para el administrador de la página es una ventaja poder incluir a sus fans confesos según prefiera, si son VIPS, si son críticos, por ciudades, por intereses…

La demanda inicial de peticiones fue tal que se colapsó el servicio. Desde Google indicaron que en cuestión de horas se podrían crear páginas sin problemas.

En Estados Unidos, Pepsi es una de las primeras empresas en estrenar página, también el Nexus S, el último teléfono de Google y Samsung que ha salido al mercado. En España lo hacen el Museo del Prado, el Fútbol Club Barcelona, Movistar, Samsung, LG y Sony, entre otras.

Acceso directo con +

Las páginas de Google tendrán una ventaja competitiva en el buscador, contarán con algo similar a un acceso directo. Si se quiere ir a la página de Google + de una marca bastará con teclearla en la caja de búsqueda con el signo + delante. Algo que no sucede con las de Facebook.

En Google + ya están los famosos. Sin embargo, se supone que son ellos mismos los que entran personalmente, desde su cuenta de Gmail, para añadir contenido o participar en conversaciones. No siempre sucede esto y en Google lo saben.

El directivo aclara la situación: “Si son personas es lógico que tengan perfil personal y así lo hemos promocionado. Aunque sabemos que muchos lo manejan solos sin problemas, entendemos que otros necesitan que les ayuden en la gestión de la página”. En un futuro,  el servicio que permite al internauta informar donde se encuentra, Google Places, se integrará en Google +.

La intención de Google es que Google + pase a estar en toda la red de una manera que llamará la atención de aquellos preocupados por su privacidad: “Al crear una relación con los usuarios, sabiendo su identidad y entendiéndolos mejor podemos mejorar su experiencia en Google, desde las búsquedas, al correo. Esto es solo el principio”.

Por: Rosa Jiménez Cano via: endi.com

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Alerta contra el robo de identidad

Publicado por Reality Realty | Fecha: noviembre 7, 2011

En momentos en que la economía está deteriorada y existe una alta tasa de desempleo, el robo de identidad cobra auge. Por eso, es importante entender cómo alguien puede utilizar nuestros datos para realizar transacciones y cómo podemos prevenir que eso se convierta en un problema a la hora de solicitar un préstamo y detectar que supuestamente has estado pagando mal algunas cuentas.

El robo de identidad se produce cuando alguien usa tu información de identificación personal como nombre, número de Seguro Social o de tarjeta de crédito sin tu permiso para cometer fraude u otros delitos.

Una de las formas en que más frecuentemente roban la identidad es en la basura. Las personas que incurren en este delito suelen buscar estados de cuenta bancarios y utilizar los datos en los mismos para usar indebidamente tu cuenta, sacar nuevo crédito o hasta alquilar una propiedad.

Por lo regular, te darás cuenta de que algo anda mal meses después de que las transacciones fraudulentas fueron realizadas. Hay que estar atentos a los informes de crédito y a los balances de crédito para verificar cualquier cargo o transacción que no haya sido realizada por ti. Incluso, ha sucedido que al momento de tramitar una hipoteca o un refinanciamiento aparecen cuentas que no te pertenecen. Esto puede ser una señal de alerta de que has sido víctima de robo de identidad.

El robo de identidad es un asunto serio. Las personas que han pasado por esa experiencia conocen de cerca sus repercusiones y el tiempo que toma resolver y corregir la información. Por eso hay que tener mucha cautela a la hora de brindar información personal y sensitiva o cuando se botan documentos que contienen información personal sin las debidas precauciones. Algunos de los métodos que se usan para el robo de identidad son:

• Robo de correspondencia, billetera o bolso.

• Llamadas o correos electrónicos que aparentan ser de empresas legítimas, lo que se conoce como “phishing”. La información se obtiene a través de una entrevista fraudulenta.

• Robo de registros de personal en empresas o soborno a empleados que puedan tener acceso a los mismos.

La concienciación es un arma efectiva contra el robo de identidad. Debemos ser conscientes en todo momento de cómo ocurre el robo de identidad y cómo podemos protegernos. También debemos controlar nuestra información personal para descubrir rápidamente cualquier problema. Monitorea tus finanzas y crédito con frecuencia. Mantente alerta en todo momento y actúa de inmediato una vez identifiques algo sospechoso.

Los asesores financieros de Oriental te ayudan a mantener tus finanzas bajo control siempre y te orientan sobre los pasos a seguir si te conviertes en víctima de robo de identidad. Llama al 1-800-981-5554, accede a www.OrientalOnline.com o visita cualesquiera de nuestras más de 30 sucursales ubicadas a través de toda la Isla.

El autor es gerente de Ventas de la Región Metro de Oriental. Miembro FDIC.

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“Short Sales” Nueva tendencia y su impacto

Publicado por Reality Realty | Fecha: noviembre 4, 2011
Es conocido por todos que el Mercado de bienes Raíces esta atravesando por un momento correctivo. El USA Today publicó que por primera vez desde la Segunda Guerra Mundial las propiedades en EU promedian menos de un 15% de equidad (home equity) y se estima que de estas entre un 10 a un 15% no poseen equidad alguna.
La otorgación de prestamos “subprime”, “adjustable rate”, e “interest only” entre otros, sumado al exceso de inventario, han traído consigo que los valores de las propiedades sigan bajando. Aunque el mercado de Bienes Raíces en Puerto Rico, gracias a Dios, no esta en las condiciones que se encuentra el mercado americano, todos sabemos que la economía en general de EU y su comportamiento en bienes raíces nos afecta directamente.
Ya hemos experimentado, y salio un artículo al respecto hace unos días, que los valores de las propiedades en un gran número de municipios en la Isla experimentan un descenso, “declining market” y hemos visto como algunas urbanizaciones en la Isla poseen un inventario de propiedades a la venta que se absorberá en un promedio de 5 años o más.
Cuando todo esto se suma a que el vendedor pierde su capacidad económica ya sea por que pierde su trabajo y su nuevo empleo paga menos que el anterior u otras razones, hace imposible que el propietario continué pagando su hipoteca, y es aquí cuando el “Short Sale” se convierte en la mejor solución para el vendedor y una alternativa viable para el banco.
¿Qué es un “short sale”?
Un “short sale” es el proceso cuando el banco permite que el dueño venda su propiedad aceptando menos dinero del que se le adeuda en la hipoteca.
¿Qué condiciones deben existir?
Las condiciones que deben ocurrir para oscultar la posibilidad de un “Short Sale” es cuando el propietario experimenta una situación de insolvencia económica e incapacidad para pagar la hipoteca. En adición la propiedad no debe tener equidad o sea que no habrá sobrante para el vendedor.
Realty Track firma que se dedica a proveer data sobre “foreclosures” a nivel nacional indica que en la actualidad las ejecuciones están un 93% por encima al año anterior, además reporto que uno (1) de cada 693 dueño de hogar estaba en algún proceso de ejecución. Este por ciento es menor en Puerto Rico ya que la tendencia nuestra es a una morosidad alta en los pagos hipotecarios pero el “foreclosure rate” es menor al de los EU, sin embargo los números han comenzado a incrementar.
¿Por qué los Bancos estan considerando los “short sales”?
Los Bancos han considerado la alternativa de “Short sales” debido a las miles y miles de ejecuciones con las que han venido lidiando actualmente. Las ejecuciones son un proceso largo y costoso que le cuesta a las instituciones bancarias millones de dólares. En adición el negocio del banco es prestar dinero y no el negocio de bienes raíces, el banco lo ultimo que quiere es ejecutar y añadir otra propiedad a su inventario (REO) lo que conlleva un gasto adicional al tener que mantener cientos de propiedades más el costo de manejo de las mismas entre otros.
¿Por qué los propietarios que no tienen sobrante
deben considerar un “short sale”?
Primero una ejecución es un proceso al cual nadie le gustaría atravesar por los aspectos emocionales que conlleva. Segundo una ejecución no concluye la responsabilidad del deudor con el banco; el banco tiene derecho a cobrar cualquier insuficiencia de dinero que dejara de colectar para satisfacer su deuda, por el contrario el “short sale” brinda la posibilidad de conseguir un comprador ahora, liberándolo de la deuda y a su vez mitiga el daño a su historial de crédito.
Es importante recalcar que los bancos tienen un departamento para mitigar daños “Lost Mitigation Department” a la disposición de los propietarios el cual debe ser la primera alternativa. Los “short sales” son para aquellos que han agotado todas las alternativas posibles. El proceso puede tomar de uno a tres meses y tiene que ser aprobado por la institución bancaria.
¿Quién se encarga de este proceso?
Por lo general por no decir que en todos los casos se utiliza un Realtor preferiblemente especializado en “Short Sales” ya que para manejar estos casos se requiere y hay que proveer mucha información técnica por parte de la propiedad y el vendedor, en adición a que es mucho más cómodo para las partes utilizar un intermediario experimentado que se encargue del proceso. En Estados Unidos es el agente quien inicia los tramites y se encarga de solicitar y someter toda la información ante la institución así como un Brokers Price Opinión (BPO) , conseguir el mejor postor por la propiedad, presentar la oferta al banco hasta que sea aceptada por este y guiar a los compradores al cierre de la transacción.
Los “Short Sales” son una alternativa adicional, pero la experiencia que he tenido al trabajar con cientos de clientes es que la mejor alternativa cuando se experimenta incapacidad de pagar la hipoteca, “es tomar acción inmediatamente”.
El autor de este escrito es Especialista Certificado en la Venta de Residencias, Clientes Internacionales, Manejo de Propiedades, Graduado del Instituto de Realtors® , Presidente de la Junta de Directores de la prestigiosa firma de bienes raíces Reality Realty y pasado Presidente de la Puerto Rico Association of Realtors®. Puede ser contactado a través de [email protected] ó al (787) 746-0660
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Entendiendo El Ciclo del Mercado de Bienes Raíces

Publicado por Reality Realty | Fecha: octubre 24, 2011

Los Bienes Raíces (BR) han ocupado las primeras planas de los diarios y noticieros internacionales. El sistema Financiero y el Mercado de BR han colapsado a nivel mundial. Todos escuchamos personas hablar de Recesión otros de Contracción y también hemos escuchado términos como, “Have We Hit Bottom “¿hemos tocado fondo?, bajas tasa de absorbcion, mucha oferta y poca demanda entre otros.

Cuando aprendemos a interpretar el Ciclo del Mercado de BR “Real Estate Market Cycle” y su comportamiento obtenemos una ventaja competitiva que nos ayuda a capitalizar las oportunidades que el mercado presenta. Grandes Inversiones y Fortunas se han originado en épocas como la que hoy vivimos debido al conocimiento y comprensión del movimiento cíclico del mercado.

Aunque pueden resultar un poco técnicos los términos que se utilizan para definir el comportamiento y las características del Ciclo de BR, solo mencionaré los conceptos básicos y las fases que comprenden dicho Ciclo, luego me enfocaré en las oportunidades que el mercado nos ofrece.

Etapas del Ciclo de BR

En primer lugar debemos conocer que el Ciclo de BR se compone de cuatro etapas o fases, conocidas comunmente como: Expansión, Contracción, Recesión y Recuperación. Estas etapas no son otra cosa que espacios de tiempo que podrían experimentar diferentes términos de duración e intensidad. Es una realidad que dentro de un mismo Territorio o País dichas etapas pueden tener un comportamiento diferente a nivel regional, estatal o internacional y tambien varian de acuerdo a los diferentes sectores de la industria. O sea que el mercado residencial puede comportarse diferente al comercial asi como el mercado industrial al de las ventas al por menor “retail sales”, aunque sabemos que puede haber una relacion entre ellas.

Cada fase cuenta con unas características propias que nos ayudan a identificar en que etapa nos encontramos dentro del ciclo, estas características funcionan similares a los  indicadores o síntomas en el cuerpo humano donde a través de ellos el especialista puede diagnosticar y precisar nuestra condición y las medidas a seguir para alcanzar la salud.  Reconocer nuestra realidad actual del mercado de BR y aceptar  que atravesamos una etapa de Recesión no debe alarmarnos, por el contrario nos ayuda a prepararnos mejor  individual y colectivamente.

Movimiento del Ciclo de Bienes Raíces


En la siguiente tabla podrán apreciar algunos indicadores básicos de cada etapa


Euforia a raiz de la etapa de Expansión

Si relacionamos la etapa de Expansión ilustrada en la tabla y la remontamos al mercado de BR en PR nos acordaremos cuando hace unos pocos anos los “precios” comenzaron a subir dramáticamente debido a la demanda de compradores  y un gran número de especuladores movió su dinero de otras inversiones que no producían los retornos de inversión (ROI) deseados a la compra de proyectos nuevos, donde fuimos testigos de las grandes filas para opcionar en la preventa de dichos proyectos, inclusive en muchos de estos proyectos las personas pernoctaban desde el dia anterior, la euforia era tal que nos impulsaba a comprar por emocion logrando que perdieramos de perspectiva que el aumento en el valor de las propiedades era artificial y no sustentable ya que el mismo no guardaba relacion con el crecimiento de ingresos y la tasa de empleo entre otros indicadores de crecimiento economico, haciendo realidad la famosa frase  “Real Estate Bubble” .

Lo anterior crea un desplome del mercado inmobiliario donde comienzan a declinar los “valores”, disminuye la poca equidad que ya existía en las propiedades “home equity” considerado la mayor fuente de ahorros de las familias, esto unido a la crisis económica trajo como consecuencia un significativo aumento en la pérdida de empleos y reducción de ingresos lo que produce un récord en la morosidad de préstamos hipotecarios y la mayor cantidad de propiedades reposeídas que hemos experimentado en anos.

Proyectos Nuevos Reposeidos

Otra de las razones para el aumento significativo en el inventario de proyectos nuevos actualmente se debe al extenso tiempo que toma el proceso de permisología en P.R., donde vimos desarrolladores que sometieron sus permisos dentro del periodo de expansión sin embargo los mismos advinieron final y firme años después en otra etapa del ciclo del mercado.

Corrección del Mercado

Lo anterior es parte del proceso natural del la etapa recesionaria donde a mayor aumento en los precio mas aguda es la caida por falta de sustentabilidad. No obstante este proceso es uno necesario para balancear el mercado y traerlo nuevamente a un equilibrio.

Lo Positivo de la Resecion

Dentro de los factores positivos que podemos mencionar destaco que esta situacion ha contribuido a que el índice  adquisitivo “affordability index”  (ingreso promedio dividido entre el pago hipotecario promedio) según la Asociación Nacional de Realtors®)  se encuentre entre los mejores si no el mejor momento de la historia.

En otras palabras una familia con un ingreso promedio en San Juan de $2,342.00 (según Censo 2006) no cualificaba para una casa de precio promedio en esa misma Ciudad ya que solo podian aspirar a una propiedad de $125,000 aproximadamente. En la etapa de recesión  las casas son más baratas en relación a los ingresos y las familias pueden aspirar a una mejor residencia.

¿Las Bajas tasas hipotecarias aumentan el poder adquisitivo?

A lo anterior debemos anadirle que existen proyectos nuevos que fueron reposeidos por los bancos que estan siendo vendidos nuevamente ya sea a traves de la misma Institucion Bancaria o algun Inversionista quien adquirido los mismos. Algunos de estos proyectos nuevos cuentan con tasas desde un 2.99%  y terminos de hasta 40 anos. Para que tengamos una idea mas clara del alcanze de la reducion de la tasa y el termino en una hipoteca, una familia cuyo ingreso mensual es de $2,342 con una hipoteca cuyo interes es de un 5.99% a 30 anos podria aspirar para un prestamo de $121,000 aprox, sin embargo esta misma familia con el mismo ingreso en una hipoteca al 3.99% a 40 anos cualificaria para una hipoteca de $174,000 aprox, o sea podria obtener una hipoteca de hasta $53,000 dolares mas, manteniendo el mismo pago mensual en ambos escenarios. Este favor contibuye a que no hayamos experimentado una caida mayor de precios.

Aunque el escenario luce negativo para los vendedores como pueden observar es sumamente positivo para los   (compradores). Hubo vendedores y desarrolladores que generaron grandes sumas de dinero vendiendo, hoy le toca a los compradores donde pueden adquirir residencias en lugares que antes no imaginaban, sin embargo hoy gracias a la crisis pueden aspirar a una mejor vivienda y una mejor calidad de vida.

¿Es momento de vender?

¿Quiere decir esto que aquellos propietarios que deseen vender no deben hacerlo? No necesariamente, si usted va a vender y piensa comprar es muy probable que lo que deje de ganar al vender lo  recupere, incluso, lo pueda  duplicar o triplicar como otros lo han hecho, tambien puede optar por alquilar su propidad y esperar a la etapa de expansion para vender la misma.

Debo esperar a que bajen mas los precios para comprar?

Los expertos dicen que en algún punto del 2011 al 2012 la caída en precios se detendrá y tocara fondo “hit bottom”. Otros expresan que ya tocamos fondo y nos dirijimos a una lenta recuperacion.

Aunque cientificamente es muy dificil precisar exactamente endonde estamos, si podemos decir a raiz de los sintomas del mercado e indicadores de la economia que estamos dentro del punto mas bajo del ciclo.

Te invito a no esperar a ver si las cosas mejoran para tomar una decisión, los que capitalicen las oportunidades de hoy serán los grandes ganadores del mañana. Albert Einstein expreso y cito: “La Crisis es la mayor bendición que puede sucederle a personas y países, porque la crisis trae progresos. La Creatividad nace de la angustia, como el día nace de la noche oscura. Es en la crisis que nace la Inventiva, los descubrimientos y las grandes estrategias. Quien supera la crisis, se supera a sí mismo sin quedar SUPERADO”

Queda de nosotros transformar  “La Crisis en Grandes Oportunidades”

Iván Zavala Steidel CRB,CIPS,CRS,GRI,TRC

El autor de este artículo es especialista certificado en venta de propiedades residenciales, certificado en la venta de propiedades y transacciones internacionales, certificado en el manejo de empresas de BR, graduado del Instituto de Realtors  y CEO de la prestigios firma de BR Reality Realty.

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Se implantan nuevos códigos de construcción

Publicado por Reality Realty | Fecha: octubre 12, 2011

La industria de la construcción de Estados Unidos se rige por códigos de construcción que mitigan los daños que pueden producirse en las edificaciones por el impacto de un evento natural como un huracán o terremoto. En Puerto Rico, donde también se implantan algunos de los códigos que exige la Nación Americana, recientemente se enmendaron las regulaciones de construcción para atemperarse a las características de isla tropical, mejorando la resistencia de las estructuras y la calidad de las reparaciones.

Un poco de historia

Desde el 1987 la Isla cuenta con un estricto código que garantiza la seguridad de la vida humana y calidad de las construcciones en caso de un evento climatológico significativo que incluye un diseño sísmico. Luego del paso del huracán Hugo, que azotó al País en el 1989, la industria de la construcción comenzó a trabajar en la implantación de un código más moderno que no se cambió hasta el 1999. Se utilizó el Uniform Building Code (UBC) de 1997 y fue enmendado por el Comité de Códigos bajo la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) para atemperarlo a las necesidades locales. En ese año se hicieron innumerables cambios de los cuales los más importantes fueron: la eliminación del Código de Energía que existía en ese momento y el aumento de los parámetros de diseño para resistencia de los vientos sostenidos que deben tomarse en cuenta al diseñar y construir una estructura, de 95 a 110 millas.

En el 2011 el UBC de 1997 se sustituyó por el International Building Code (IBC) de 2009 y otros códigos que publica el International Code Council (ICC) por los cuales se deja llevar Puerto Rico para reglamentar la construcción en la isla bajo la sombrilla de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPE), antiguo ARPE.

Nuevo código

Luego de dos años de evaluación para atemperar los Códigos Modelos de la ICC a las necesidades locales de la Isla, en marzo de 2011 la Oficina de Gerencia de Permisos actualizó el Código de Construcción de Puerto Rico con la participación del Colegio de Ingenieros y Agrimensores, Colegio de Arquitectos y Arquitectos Paisajistas, Asociación de Contratistas Generales, Asociación de Constructores de Hogares (ACH) y agencias gubernamentales concernientes a la construcción, teniendo en cuenta las particularidades geográficas, topográficas, climáticas y sociales de la Isla.

Para Puerto Rico se utilizaron los códigos de La ICC del 2009. Estos son: el International Building Code, International Residential Code, International Existing Building Code, International Fire Code, International Mechanical Code, International Energy Conservation Code, International Private Sewage Disposal Code, International Fuel Gas Code y el International Plumbing Code.

Según el ingeniero Agustín Mújica, presidente del Comité de Códigos de la ACH, “se utilizaron los Códigos Modelos de la International Code Council, que incluye 13 códigos de los cuales solo nueve aplican a Puerto Rico. Estos códigos modelos de la International Code Council (ICC) son revisados cada tres años. Puerto Rico tiene la potestad de aceptar, eliminar, alterar, o enmendar uno o todos los requisitos de diseño de estos códigos y sus estándares para atemperarlos a las necesidades geográficas, climatológicas y sociales de la Isla.

Continuó diciendo el Ing. Mújica que “hay algunos de estos códigos que tienen cambios que afectarían a proyectos que están en diseño, aprobados para comenzar construcción, y/o en el proceso de aprobación, por lo cual fue necesario dar un “grandfather clause” y tenemos un año para adoptarlos, con excepción del código de conservación de energía que necesita más análisis para nuestro clima tropical y debe implementarse en forma escalonada hasta el 2016”.

Cambios más importantes

Entre los principales cambios están los parámetros de diseño para estructuras resistentes a vientos de 145 millas. Anteriormente se construía para soportar un máximo de 110 millas, por lo que ahora las estructuras y sus elementos de fachada y accesorios deberán diseñarse más fuertes ante el embate de fenómenos climatológicos. Una de las áreas que tendrá un efecto de incrementar los costos de construcción serán las fachadas, ventanas y puertas exteriores, ya que se incluyen en el nuevo código, parámetros de diseño para impacto de objetos en una área dentro de una milla de la costa.

En el código de terremotos se incorporaron nuevos parámetros basados en recientes estudios sismológicos y se establecieron normas para cada municipio o zona geográfica. El código evalúa peligrosidad de los terrenos de acuerdo a sus características que puedan incrementar movimiento y aceleración de las estructuras. Debido al hecho que las enmiendas que se hicieron al antiguo código de construcción de Puerto Rico en 1987, el nuevo código no tiene cambios substanciales de diseño que incrementen los costos de construcción. Esto nos da una satisfacción de que las estructuras construidas con el código vigente son seguras ante un evento sísmico.

Aclaró el Ing. Mújica que “si bien las estructuras construidas bajo los códigos actuales muestran una seguridad ante un movimiento sísmico, no es así para la mayoría de las residencias construidas de forma informal en toda la Isla, principalmente en las laderas de las montaña. El Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico presentó un plan para a este problema, pero el mismo se le ha hecho caso omiso. Lo recordaremos cuando ocurra un desastre, mueran miles de puertorriqueños, y se busque a quien echarle la culpa“.

También se encuentran los nuevos parámetros para facilitar el acceso de personas con impedimentos y salidas de emergencia en todo tipo de construcción, implementando los requerimientos de la Ley ADA.

Posiblemente la parte más impactante en el nuevo código, aparte de los cambios mencionados, es que se añadió un nuevo Código de Conservación de Energía. Puerto Rico tenía un Código de Energía, que se utilizo desde 1978 y fue eliminado en 1999. El nuevo Código de Energía para Puerto Rico requiere un cumplimiento con valores térmicos para áreas acondicionadas en las residencias que no es lo necesario para el trópico. Estos requisitos pueden elevar los costos de construcción de las residencias de un 15% a 20%, advirtió Mújica.

El efecto en la industria de la construcción

Hans Moll Stubbe, presidente de la Asociación de Constructores de Hogares (ACH), afirma que es esencial medir el efecto económico que significan los cambios en el nuevo código y analizar el impacto entre su costo adicional y beneficio al consumidor.

Este se refiere a que aunque la mayoría de los cambios no tienen un impacto significativo en el bolsillo del consumidor por tratarse de mejoras sencillas, el Código de Conservación de Energía sí complica el panorama de la construcción, sobre todo en el sector de interés social.

“Estos cambios podrían aumentan cerca de $15,000 la construcción de una vivienda y no tienen un beneficio para el comprador. Hacer esto sería un error garrafal. Por eso es importante adaptar los códigos a las condiciones locales y vender una cultura de ahorro energético. La bola está en nuestra cancha para hacer unos códigos energéticos adecuados para nuestra Isla y nuestra gente. Tenemos hasta el 2016 para adaptar los códigos al clima y economía del País”, explicó Moll Stubbe.

A manera de ejemplo, el Líder de la ACH dijo que los calentadores solares significan una inversión inicial que se recupera en los primeros años y que ahorra una cantidad significativa en el pago mensual de consumo de electricidad. Este tipo de requerimiento de conservación de energía que beneficia al comprador es lo que, según Moll Stubbe, necesita la nueva reglamentación, para evitar cambios costosos que no se atemperen a las condiciones de la Isla como factores de aislación de calor y filtración.

Por su parte, Mújica comentó que los cambios del área sísmica no afectan mucho a la industria, lo que quiere decir que ya contábamos con un buen código en caso de terremotos. “Los que sí afectan económicamente son los cambios que tienen que ver con el comportamiento de los vientos y los requisitos de diseño para fachadas, ventanas y cristales. También los cambios de aislamiento térmico en edificios comerciales y residenciales que exige American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE) y el Nuevo Código de Energía, muy especialmente aquellos que aplican a las viviendas, ya que en el área comercial gran parte de los diseños se hacían en cumplimientos con los requisitos de ASHRAE”, alega Mújica.

Los requerimientos para protegerse de los vientos hacen que el costo de construcción incremente, así como especificaciones para que las residencias se preparen (requisitos térmicos) para incluir acondicionadores de aire aunque no se diseñen para ellos. Este requerimiento se considera innecesario en las viviendas de la isla si se construye con técnicas de ventilación cruzada y aislamiento, aparte de que podría aumentar hasta un 15% en los costos básicos de construcción.

Ambos constructores están de acuerdo en que el alza en los costos de construcción en viviendas nuevas tendrá como consecuencia que se retrase la recuperación económica en este sector y se aumente la vivienda informal, ya que muchas viviendas nuevas no serían asequibles para una gran sector de la población.

“Mientras más inaccesible se haga la vivienda, más personas van a optar por una vivienda i informal ya que no pueden cualificar para una vivienda cumpliendo con los requisitos de los nuevos códigos, creando problemas mayores. Esto debido a que la mayoría de este tipo de vivienda no cumple con requisitos ambientales. El 55% de las residencias en la Isla son de construcción informal. Nos preocupa que estos cambios incluyen a la vivienda de interés social”, aclara Mújica.

Por su parte, Moll Stubbe recomienda una cultura de ahorro energético que no redunde en más inversión para el comprador.

“El Código tiene que garantizar una vivienda segura que se adapte a la economía, pero hay que comenzar por evaluar dónde se construye para ver la realidad completa, evitando zonas inundables o desagües y tuberías ilegales. Tenemos muchos retos en la parte energética, pero también una oportunidad para llegar a un nivel de inversión que resulte en ahorro”, concluyó.

Articulo de: endi.com

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Cómo seleccionar la propiedad para su negocio

Publicado por Reality Realty | Fecha: octubre 7, 2011

POR MARCIA M. VALDEZ / Gerente del Departamento Comercial de Reality Realty

En nuestro día a día, de una manera inconsciente y automática, realizamos un proceso de evaluación al momento de adquirir un bien que es el que determina la decisión de compra. Este proceso está basado en factores cuantitativos y cualitativos. En el caso de las inversiones, se realiza lo mismo bajo un análisis más profundo y, generalmente, con un enfoque desde diferentes perspectivas. En el lenguaje de bienes raíces comerciales a este proceso se le llama ‘due dilligence’.

El ‘due diligence’ es realizado por el inversionista o administrador de activos. Consiste en investigar una propiedad de forma objetiva, su mercado y sus finanzas para determinar la viabilidad de la inversión. Mientras más riguroso y exhaustivo sea el proceso de evaluación, habrá mayor probabilidad de éxito en la decisión.

Un inversionista con una estrategia de inversión bien definida usualmente sigue un proceso recurrente basado en tasas de retorno mínimas, por lo que en ese caso, el ‘due diligence’ es más simple. Esto no es así en propiedades que son evaluadas complementando su uso (‘owner occupancy’) con la inversión, en cuyo caso se incluyen otras consideraciones que hacen el proceso un poco más complejo.

En el caso de las propiedades comerciales, este proceso debe ser incluido como una cláusula en las condiciones del contrato de compraventa. Este periodo, regularmente, se estipula de 30 a 45 días. A continuación, conoce en qué consiste cada una de las etapas del ‘due diligence’.

Investigación. Se hace previo a la identificación de propiedades. Consiste en una investigación económica de mercado y de tendencias sociales, tanto a nivel macro como micro, para determinar -de acuerdo a la estrategia de inversión y su uso- la ubicación idónea para la compra.

En esta etapa se consideran factores cuantitativos, como por ejemplo, el crecimiento demográfico, el crecimiento del empleo, las tasas de capitalización, los costos de construcción y distribución, las distancias a las áreas de comida, los medios de transporte accesibles, entre otros. Por su parte, los factores cualitativos que se analizan son: perfil social de una ciudad o urbanización, el ambiente o el atractivo de una propiedad, los niveles de criminalidad, entre otros.

Inspección preliminar de propiedades. Se identifican las propiedades disponibles en el mercado que cumplen con el perfil de búsqueda y se coordinan las visitas a las mismas, estableciendo una preselección de las que reúnen los requisitos.

En este proceso, es determinante una buena gestión del corredor de bienes raíces, quien proveerá a la parte compradora la información necesaria de la propiedad para fines de evaluación. Estos documentos incluyen: ‘rent- roll’, si aplica, planos de mensura y topográficos, tasación, ‘sketch’ de la propiedad con sus medidas, permisos vigentes, evidencia de zonificación, y planos de proyectos aprobados o en proceso, si aplica. Las inspecciones incluyen áreas específicas en la instalación física, tales como: techo, sistemas de climatización, electricidad, plomería, estructurales, etc.

Evaluación financiera. Se refiere al proceso de análisis de datos de una propiedad en particular. Se trata de su historia financiera y legal, los aspectos de mercadeo según tipo de negocio, la base de arrendatarios, el presupuesto de mejoras, si aplica, la proyección de ingresos y gastos, y la determinación de los índices de rentabilidad y operación, entre otros.

De igual forma, se evalúan los factores que pudieran ser un obstáculo para la generación de ingresos o se identifican los elementos que pueden encarecer la compra, como situaciones de zonificación, permisología, planificación, entre asuntos.

Asimismo, se identifican y discuten las alternativas de fuentes de fondos, incluyendo el financiamiento externo y se evalúa cómo complementa esta propiedad el portafolio de inversiones. En esta etapa, se determina la viabilidad real de la compra.

Negociación. Luego de la etapa de evaluación financiera, si el comprador/inversionista mantiene sus consideraciones de compra, se presenta una carta de intención u oferta que ofrezca las condiciones para la compra y el periodo para que esta se realice.

Una vez se completan estas fases, el comprador/inversionista estará listo para tomar una decisión de compra basado en datos reales y objetivos, coherentes con su estrategia de inversión.

Reality Realty cuenta con un extenso portafolio de propiedades comerciales, tanto reposeídas como de reventa. Para más detalles de cómo invertir en propiedades inmobiliarias comerciales, llame al 787-745-8777 o escriba a [email protected].

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