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Se agotan los bonos para comprar vivienda

Publicado por Reality Realty | Fecha: febrero 12, 2013

Alana Álvarez Valle y Carlos Antonio Otero
EL VOCERO

El dinero para el Bono de Vivienda que se utiliza para cubrir gastos de cierre o de pronto, que forma parte de los incentivos gubernamentales para la compra de residencias, se agotó. No obstante, el resto de los incentivos contenidos en la Ley de Transición del Programa de Impulso a la Vivienda continuarán hasta el 30 de junio como quedó estipulado en la enmienda a la ley aprobada en diciembre por la Legislatura.

Así lo confirmó el director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, José Sierra Morales, quien ayer tarde emitió una Carta Circular a las instituciones hipotecarias, para formalizar la terminación del incentivo.

Sierra Morales dijo que buscan alternativas para identificar nuevos fondos a través de la Legislatura con el fin de extender el beneficio hasta el 30 de junio próximo, cuando vence el presente año fiscal.

El Programa mi Nuevo Hogar ofrecía ayuda de hasta 5% del valor de las propiedades o hasta un máximo de $10,000 para pronto pago, gastos de cierre o combinación de estos, desde febrero del 2011. Funcionaba con una línea de crédito del Banco Gubernamental de Fomento (BGF) de $116 millones más otros fondos de la AFV, a ser repagados con el 85% de los fondos no reclamados de las cuentas bancarias. Ese dinero de repago empezará a recibirse a partir del 2014.
Sierra Morales informó que se dieron 22,674 bonos a las personas, lo cual representó $145,532,000.
Sobre el programa, dijo que “hay que recogerlo, porque no hay tope de ingreso y queremos cambiar esos parámetros para que no se extiendan los gastos… y ver qué otros fondos se identifican para extenderlo a junio 30”.
Por su parte, Arturo Carrión, presidente de la Asociación de Bancos de Puerto Rico, reconoció que “una de las limitaciones estipulaba que el bono se ofrecía mientras existieran los fondos. Se están haciendo las gestiones para conseguir el dinero necesario, pero el asunto requiere tiempo en lo que se identifican fondos hasta junio”. Carrión participó de una conversación el viernes sobre este asunto y mencionó que ahora está “en manos de la Legislatura”.
De inmediato, diferentes sectores relacionados al sector inmobiliario reaccionaron decepcionados con la determinación de acabar con el programa, por entender que era lo único que había estimulado la venta de propiedades.

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Alternatives to Foreclosure

Publicado por Reality Realty | Fecha: febrero 11, 2013

Articulo de: Freddiemac.com

Foreclosure is not inevitable when you fall behind on your mortgage payments. There are options. But, you need to discuss these options with your lender (the company to which you make your mortgage payments) to determine the best solution for your situation. Remember: the earlier you contact your lender, the more options you will have to avoid foreclosure.

Options to Keep You in Your Home

Your lender will work with you to determine if you are eligible for any of the following workout options. Keep in mind that your lender wants to help you; they do not want your home.

  1. Refinance
  2. Forbearance
  3. Reinstatement
  4. Repayment Plan
  5. Modifications

1. Refinance

Mortgage Refinance

If you have an adjustable-rate mortgage that is adjusting or want to secure a lower interest rate than your current mortgage, refinancing may be able to reduce your monthly payments to a more sustainable level. If you have not missed any mortgage payments, refinancing can completely replace your current mortgage loan and provide you with new terms and a new monthly payment.

Refinancing may make sense if you:

  • Have enough equity in your home to qualify for a new loan.
  • Are current on your mortgage payments.
  • Have acceptable credit.
  • Want to secure a lower rate, longer term or a different type of loan.

Home Affordable Refinance Program

If you are unable to qualify for a mortgage refinance, you may be able to refinance through the Home Affordable Refinance Program (HARP), part of the federal Making Home Affordable Program.

HARP may make sense if you:

  • Have a loan that is owned by Freddie Mac or Fannie Mae. Visit our Loan Look-up tool to see if we own your loan.
  • Have little or no equity in the home.
  • Have the financial ability to afford the new payments.

If your loan is owned by Freddie Mac, learn more about our implementation of HARP.

More information:

2. Forbearance

Forbearance

If you are facing a short-term financial hardship and need temporary assistance with your mortgage, your lender may offer you a “forbearance.” With this option, your lender is temporarily reducing or suspending your mortgage payments for up to six months while you get back on your feet.

Forbearance may make sense if you:

  • Are facing a short-term financial hardship.
  • Think you may fall behind on your mortgage payments, or have already missed one or two payments.

Forbearance is often combined with a reinstatement or a repayment plan to pay off the missed or reduced mortgage payments when your financial situation has stabilized.

Unemployment Forbearance

Unemployment is a reality that many homeowners currently face. To provide you with a greater measure of security and more time to find new employment, your lender may be able to provide you with short-term unemployment forbearance (6 months) and, if necessary, extended unemployment forbearance for up to an additional 6 months if you are unemployed.

Unemployment Forbearance may make sense if you:

  • Have a loan that is owned by Freddie Mac. Visit our Loan Look-up tool to see if we own your loan.
  • Are facing financial hardship due to unemployment.
  • Are looking for assistance with the mortgage for your primary residence.

If you are unemployed and were or currently are in an existing short-term forbearance plan, you can also be evaluated for an extended unemployment forbearance under this policy.

3. Reinstatement

With a reinstatement, you may be able to make your loan current and avoid foreclosure if you have the funds to repay the missed payments on your mortgage and any associated fees and late charges (typically a lump sum payment on a specific date).

A reinstatement may make sense if you:

  • Are recovering from a short-term financial hardship.
  • Are behind on your mortgage and have received a notice of default.
  • Can demonstrate to your lender that you can repay your debts and afford your monthly mortgage payment.

Be aware that there may be late fees and other costs associated with a reinstatement plan.

Reinstatement is often combined with forbearance when you can show that funds from a bonus, tax refund, new employment or other source will become available at a specific time in the future.

4. Repayment Plan

If you are a few months behind on your mortgage due to a short-term financial setback, but are now financially secure, you may be eligible for a repayment plan. This option will enable you to make up your missed payments, and late fees, over a fixed amount of time by combining a portion of what is past due with your regular monthly payment. By the end of the repayment period you will have paid back the amount of your mortgage that was delinquent.

A repayment plan may make sense if you:

  • Have recovered from a short-term financial hardship that caused you to miss a few mortgage payments and receive a notice of default.
  • Can demonstrate to your lender that you have the funds to repay past-due amounts – along with any associated fees and late charges – and can afford your mortgage payments.

Repayment plans are often combined with forbearance when you can show that funds from a bonus, tax refund, new employment or other source will become available at a specific time in the future.

5. Modification

Loan Modification

For homeowners who are several months behind on their mortgage – or expect to fall behind soon – a loan modification of the mortgage terms may provide a solution. With a loan modification, you and your mortgage company will have a written agreement that changes one or more of the original terms of your note (such as the interest rate or duration of loan) to make your payments more affordable and sustainable.

A modification may make sense if you:

  • Are not current on your mortgage.
  • Do not qualify for the federal Home Affordable Modification Program (HAMP)
  • Do not qualify for the federal Home Affordable Refinance Program (HARP).
  • Can afford the modified mortgage payments.

Home Affordable Modification Program (HAMP)

If you’re behind in your mortgage payments, in the foreclosure process, or current on your payments but are about to default due to a recently experienced hardship, you may be able to modify your loan to a lower rate through the Home Affordable Modification Program (HAMP), part of the federal Making Home Affordable Program. This program is available through December 31, 2013.

HAMP may make sense if you:

  • Have a loan that is owned by Freddie Mac, Fannie Mae or a participating lender. Visit our Loan Look-up tool to see if we own your loan.
  • Took out your mortgage on or before January 1, 2009.
  • Currently live in the property as your primary residence.
  • Do not qualify for the federal Home Affordable Refinance Program (HARP).
  • Are behind on your mortgage, or you are current but will be unable to afford your mortgage payments because of a documentable financial hardship.
  • Spend more than 31 percent of your pre-tax income on your mortgage payment (including principal, interest, taxes, insurance and homeowner’s association dues).

Be aware that all workout options affect your credit rating and some affect it more than others. You should discuss all potential impacts with your lender. You may also visit www.myfico.com for more information about your credit and how alternatives to foreclosure may affect it.

Don’t Give Up!

It is important you understand what foreclosure means and why it is so critical to get help early to avoid it. The impacts of foreclosure are significant – including potential loss of equity in your home and the negative hit to your credit score. The emotional impacts are considerable as well – for you and your family.

For these reasons and more, be sure that you and your lender explore all options to foreclosure and don’t give up.

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¿Cómo comprar una casa reposeída?

Publicado por Reality Realty | Fecha: febrero 5, 2013

Por Raisa Rivas Español / Especial para Construcción

Hace algunos años, antes del 2005 cuando comenzó la crisis hipotecaria, para ser exactos, el término de “casas reposeídas” sonaba distante, desconocido y hasta con un “sello encima” que hacía referirse a ellas por lo bajo. Las cosas cambiaron a raíz de la crisis y de unos años para acá miles de propiedades fueron reposeídas en todo Estados Unidos y Puerto Rico.

Mientras antes se hablaba discretamente de ellas, ahora el asunto es lo opuesto. Comprar casas reposeídas es sinónimo de haber encontrado una buena oportunidad, de adquirir una vivienda a un mejor precio y de haber encontrado la casa correcta, para la persona o la familia adecuada. Claro, todo esto sin obviar que los dueños originales de esas viviendas las perdieron en la mayoría de los casos porque no pudieron cumplir con sus hipotecas y que para muchos eso significó la pérdida, no solo una hipoteca o del crédito, sino también de su hogar.

 

¿En realidad hay buenas casas reposeídas?

Sí, es real que todavía estamos en un excelente momento para el que sale a comprar reposeídas. Hay un inventario grandísimo, todavía quedan ayudas disponibles, como los programas gubernamentales que se extendieron hasta el 30 de junio de este año y hay tasas muy bajas de interés”, resumió Aurienid Bracete, directora de Reposeídos e Hipotecas de Banco Santander Puerto Rico.

La especialista destacó que el proceso de compra en términos de financiamiento es similar a otra compra de propiedad de cualquier tipo, pero aunque esto implica que es muy riguroso para asegurarse que cualifican quienes pueden comprar, también representa oportunidades.

“Ahora puede haber compradores que pensaban que no podían conseguir su hogar porque, aunque tenían buen crédito y empleo, no contaban con ingresos suficientes. Al estar los intereses tan bajos, ahora muchos de ellos pueden comprar, incluyendo jóvenes para quienes antes era solo un sueño ser dueño de una vivienda a una temprana edad. No solo eso, tienen para escoger por el variado inventario de viviendas que existe”, explicó.

Aclara que las viviendas reposeídas son aquellas propiedades que ya han pasado por el proceso de ejecución y están en poder del banco, y que cada institución bancaria tiene un proceso distinto para trabajar con sus propiedades reposeídas.

Al recibir la propiedad y antes de ponerla disponible a la venta, se revisa el tema legal, asegurándose que todos los documentos estén en orden. “Una vez la propiedad está libre de gravámenes, en el caso nuestro de Santander, se envía a limpiar para que esté en condiciones de mostrarla a posibles compradores y cuando está lista, se pone en el mercado”, explicó la licenciada Marie Guiven López, gerente de Reposeídas de Santander. Añadió que es precisamente el aspecto legal el que puede hacer que una propiedad tarde en ponerse a la venta, y en raras ocasiones tardar hasta años, cuando son casos que están discutiéndose en un tribunal, pero reafirmó que los procesos varían de banco a banco. “Cuando ya la ponemos a la venta es porque tiene ese aspecto legal resuelto”, dijo la banquera.

Bracete, por su parte, destacó que es un mito pensar que todas las casas reposeídas están destruidas. “Hay propiedades de todo tipo, incluyendo muy buenas y algunas destruidas. Pero en este aspecto también entran los procesos de cada banco. Por ejemplo, en Santander tan pronto la recibimos se hace una revisión de la vivienda, se limpia y se les da cierto tipo de mantenimiento para que esté en las mejores condiciones posibles. Así no se acelera la pérdida de valor por estar cerrada o abandonada”, dijo.

Proceso de financiamiento

La banquera indicó que hay casos en que el financiamiento puede ser hasta del 100%, pero no siempre es así, por lo que es importante discutir con su oficial bancario las opciones de préstamo para las que se cualifica como comprador, pero también para las que cualifica la propiedad.

El comprador debe tener expectativas reales sobre lo que puede comprar  y disponer de algún dinero para cubrir gastos de su compra, especialmente para pagar las reparaciones que se requieran para hacer el cierre de la venta. Si las reparaciones son obligatorias, como requisito para aprobar el préstamo, los compradores tienen que hacerla antes del cierre y aportar de su dinero, si no es parte del préstamo.

Aunque hay productos como el 203k de FHA, un préstamo en el que se puede incluir el precio de venta y el monto de las mejoras, no todos los bancos lo ofrecen. Ese tipo de préstamo hace desembolsos parciales y permite el cierre, pero las mejoras se tienen que evidenciar.

El proceso puede variar, pero la norma es que una vez aceptada la oferta se haga un depósito y se origine el préstamo, que como se mencionó sigue las estrictas regulaciones para cualificación que cualquier otro caso.

 

Si quiere comprar una reposeída…

 

  1. Identifique la propiedad que le guste y quién la tiene. En el caso de Santander, las reposeídas las tienen corredores de bienes raíces asignados a la propiedad dependiendo de las regiones donde se encuentran. Ellos le mostrarán aquellas que le interesan.
  1. Si le gusta la vivienda, haga una oferta a través del corredor y este la envía al banco.

 

  1. En el banco se somete al Comité de Oferta. Santander no deniega ninguna oferta. Se acepta la que somete el comprador o se hace una contra oferta por un precio distinto, que el cliente debe evaluar si acepta o no.

 

  1. El corredor informa al cliente la decisión sobre la oferta, se procede a hacer la opción con un depósito y empieza el proceso de préstamo.

 

Para más información de las propiedades reposeídas de Banco Santander puede visitar santaderpropiedades.com, llamar al 787-281-3001 o al 1-800-981-4100.

 

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Study Analyzes Planning Time for Comercial Construction Projects

Publicado por Reality Realty | Fecha: febrero 5, 2013
Posted February 1st 2013
CCIM News

The average planning time for commercial construction projects in the U.S. increased by three to four months from 1999 to 2010, according to a study by the American Enterprise Institute. The study, which covered more than 80,000 construction projects, concluded that planning times averaged about 17 months per project. Large projects saw even longer time-to-plan lags, averaging more than 28 months. Planning times also varied depending on building characteristics, location, and regulatory scrutiny. The study found that the cities with the longest time-to-plan lags were located in the Northeast corridor and California.

Download the complete study (PDF).

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Buscan historia y estilo de vida al comprar una propiedad

Publicado por Reality Realty | Fecha: enero 30, 2013

Articulo de: yasta.pr

La arquitectura colonial y los adoquines parecen estar muy de moda al momento de comprar una unidad residencial, especialmente para los compradores europeos y profesionales locales.

Esta tendencia residencial se está viendo tanto en propiedades económicas y accesibles a la clase media como en las de lujo.

“Los compradores están buscando historia, propiedades construidas en los 1800 y 1900 o que están cerca de estructuras coloniales como La Fortaleza. También buscan el estilo de vida del Viejo San Juan donde se está cerca de farmacias, oficinas médicas y profesionales, colmados, bancos y restaurantes”, explicó Milton Serrano, corredor de bienes raíces y asesor de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico (AABI).

Curiosamente, se piensa que quienes buscar vivir dentro del Viejo San Juan son personas jóvenes y de edad avanzada, pero esta realidad ha cambiado.

“Hay muchas personas que viene a retirarse aquí y jóvenes que trabajan en el sector, pero lo más que estamos viendo son personas profesionales de menos de 45 años, como abogados y CPA, que buscan mantener su vida de negocio y familiar dentro de San Juan. Buscan una vida urbana donde encuentren todo caminando”, detalló.

Hay una amplia diversidad de compradores locales y extranjeros de todo tipo de poder adquisitivo, ya que en la zona antigua sanjuanera se están moviendo casas y apartamentos desde $150,000 hasta sobre los $2 millones.

“Este mercado es totalmente diferente a los demás, es un nicho con muchas diferencias. Si se remodelan las unidades o se rehabilitan, tienen que pasar la aprobación del Instituto de Cultura. Este mercado lo está mirando más el europeo y los americanos”, abundó Serrano.

Otros compradores muy interesados en las viviendas de estilo español son los propios residentes del pintoresco lugar, que se distingue por la vida y alegría que le dan los visitantes locales y los turistas que se pasean a diario por las calles adoquinadas.

“Muchos de los que viven aquí buscan otras propiedades para mudarse dentro del Viejo San Juan buscando espacios más grandes o pequeños. En este lugar, después que la gente vive en el, se mantienen aquí. Y la falta de estacionamientos no es un factor a tomar en cuenta al momento de tomar la decisión de negociar”, aseguro el también expresidente de la AABI.

Los futuros proyectos residenciales y turísticos que se construirán en el área, también son un aliciente para muchos inversionistas, no solo por los atractivos recreativos y comerciales, sino porque las residencias podrían aumentar de valor una vez completados los proyectos como Bahía Urbana y el Distrito del Centro de Convenciones.

Las rentas también son una opción dentro de este mercado, ya que muchos jóvenes alquilan apartamentos mientras trabajan en los comercios cercanos, a donde llegan sin la necesidad de un auto, lo que significa una conveniencia y un gran ahorro.

El entrevistado es el Sr. Milton Serrano, Gerente de Reality Realty sucursal de San Juan y  Asesor  Junta de Directores Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de PR, Inc

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Reality Realty reconoce valores del año

Publicado por Reality Realty | Fecha: enero 24, 2013

La actividad se tuvo lugar en el Hard Rock Hotel Megapolis en Panamá.
Recientemente, Reality Realty celebró su tradicional viaje de fin de año y Noche de Logros en el Hard Rock Hotel Megapolis en Panamá. Fueron 5 días de celebración con la participación de agentes, personal de todos los departamentos de la empresa, familiares e invitados de la banca.

Por más de 10 años, la empresa lleva a cabo esta actividad, cuyo propósito es reconocer los agentes más destacados del año, así como departamentos sobresalientes y otros valores de la organización.

Otro de los objetivos que busca la empresa es fomentar la conexión entre los compañeros de trabajo. “Por experiencia hemos sido testigos que dichos viajes crean más unión y cohesión de equipo”, mencionó Iván Zavala, CEO de la empresa.

Entre los reconocidos se encuentran: Javier Rodríguez, Rookie of The Year; Departamento Comercial, Outstanding Department Of The Year; Lorna Serrano, Top Lister Bayamón; Mary Serrano, Top Seller Bayamón; Reinaldo Torres, Top Lister San Juan; Edgardo Meléndez, Top Seller San Juan; Juan Luis Hernández, Top Lister Caguas y Million Club; Alexis Rodríguez, Top Seller Caguas y Million Club; Jaime Delgado, Million Club; Lucy Rivera, Million Club; Ismael Alejandro, Top Producer of The Year, Multimillion Club.

Iván Zavala expresó que estos viajes, además del reconocimiento, son una herramienta que nos permite conocer otras culturas, y se han convertido en las vacaciones anuales esperadas por muchos en la empresa.

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Casero e inquilino: conozca sus derechos

Publicado por Reality Realty | Fecha: enero 24, 2013

via el nuevo dia: endi.com

19/1/2013

El contrato de alquiler es la pieza clave y de más importancia en la relación entre el inquilino y el casero, ya que lo que se pacte entre las partes se considera como ley para los contratantes.

Por: Casandra Boyce López / Especial para Construcción

Algunos aseguran que es el momento perfecto para comprar, pues los precios de las viviendas han bajado significativamente debido a la crisis económica y a consecuencia puedes obtener la propiedad que siempre has querido por un precio más accesibles al bolsillo.

No obstante, el abogado, ex juez y profesor de Derecho de la Universidad de Puerto Rico, el doctor Luis Muñiz Argüelles, quien lleva alrededor de 40 años arrendando propiedades residenciales y comerciales explicó que debido a la precaria situación financiera para muchos es más difícil obtener un hogar debido a que no todos pueden mantener un excelente historial de crédito y ahorro, lo cual es necesario para adquirir un préstamo hipotecario. A consecuencia, alquilar parece ser la alternativa más viable para aquellos que no tiene el crédito para comprar y para los dueños de propiedades que se reúsan a vender una vivienda por mucho menos de lo que les costó.

Por otro lado, el arrendamiento conlleva establecer una relación ya sea con un inquilino o un casero que en ocasiones puede verse afectada por desconocimiento de una o ambas partes acerca de cuáles son las obligaciones a las cuales por ley se tienen que atener

El licenciado Luis Muñiz Argüelles brinda orientación y consejos prácticos dirigidos al casero y al inquilino. A través de esta guía conocerá cuáles son sus derechos ya sea como propietario o inquilino, la importancia del contrato de arrendamiento y estrategias para evitar situaciones indeseadas.

LEYES QUE RIGEN LA RELACIÓN ENTRE EL CASERO E INQUILINO:

Actualmente en Puerto Rico no existe una ley especial que regula el arrendamiento.

Según explicó Muñiz Argüelles, “la Ley de Alquileres Razonables que brindaba protección a los inquilinos fue derogada por la Ley 57 de 25 de julio de 1995. Las disposiciones que rigen la relación contractual entre el inquilino y el casero están en el Código Civil. Asimismo, hay otras leyes que pueden afectar a las partes involucradas en el contrato de alquiler como, la Ley de Quiebras, la Ley de Desahucio y la Ley de Propiedad Horizontal para aquellos que viven en condominios”.

Es importante que antes de entrar en una relación contractual el inquilino tenga al menos una idea general de cómo estas leyes podrán afectar el contrato de alquiler:

CÓDIGO CIVIL DE PUERTO RICO: Los artículos del Código Civil de Puerto Rico son las leyes que rigen toda relación contractual incluyendo la de alquiler, a menos que el casero y el inquilino pacten en el contrato algo diferente. Entonces, aplicará la cláusula del contrato que acordaron las partes siempre y cuando no sea contrario a la ley, la moral o el orden público.

Para aquellos interesados en leer las disposiciones que aplican a la relación contractual entre el casero y el inquilino los podrán encontrar en el Código Civil desde el artículo 1436 en la sección 4031 hasta el artículo 1472 en la sección 4093.

El profesor de Derecho enfatizó que el artículo de más importancia para las partes en el contrato de arrendamiento, u otros, es el artículo 1077 del Código Civil relacionado al cumplimiento específico del contrato. Este artículo da derecho a resolver el contrato si hay incumplimiento por una de las partes en la relación contractual.

LEY DE QUIEBRAS: Según explicó el profesor de Derecho, si el dueño de la propiedad se va a la quiebra esto normalmente no afecta al contrato de arrendamiento. Por otra parte, un inquilino que se declare en quiebra de todas maneras está obligado a pagar los cánones de arrendamiento. Según mencionó el licenciado Muñiz Argüelles, “a esta ley le han hecho enmiendas que benefician al propietario. Para que el inquilino pueda retener la posesión del apartamento tiene que ponerse al día con sus pagos o la Corte de Quiebras emite una orden de lanzamiento. Claro está, las partes pueden dialogar y llegar a un acuerdo distinto a lo previsto por la Ley de Quiebras”.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: “Esta ley tiene dos disposiciones que pueden afectar a los inquilinos y al casero”, dijo el profesor de Derecho. Por ejemplo, en un edificio dedicado al alquiler de viviendas que lo convierten en Propiedad Horizontal y a consecuencia venden los apartamentos en el condominio, el propietario tiene que darle unos derechos preferentes de compra al inquilino. El casero tiene que decirle al inquilino a qué precio va a vender la propiedad y, además, tiene que proveerle la opción de comprar previo a presentarles la oferta a otros posibles compradores. El doctor Muñiz Argüelles recalcó, “inclusive, si el dueño decide bajar el precio de la vivienda entiendo que debe notificárselo al inquilino y volver a darle una opción preferente”.

La Ley de Propiedad Horizontal también afecta el contrato de arrendamiento cuando el propietario del apartamento no paga el mantenimiento. En esta situación, luego de varios meses de atraso, la junta directiva tiene derecho a suspender los servicios de agua y luz debido a estos atrasos, afectando directamente a las personas que están alquilando la propiedad.

Para remediar esta situación, el licenciado explicó que “la junta o el consejo de titulares puede pedirle al inquilino que le pague los cánones del arrendamiento a ellos para reducir el atraso en el mantenimiento. De esta forma, el inquilino evita que le corten el agua y luz”. Asimismo, el profesor de Derecho aconsejó que si el inquilino se entera de que el casero tiene atrasos en el pago del mantenimiento lo ideal es que vaya a la junta para notificarlo y que llegue un acuerdo con relación a los pagos para evitar que le corten los servicios eléctricos y el agua.

“En esta situación, el inquilino debe depositar el canon de arrendamiento en el tribunal para que sea utilizado para el pago de los atrasos en el mantenimiento, esto estaría conforme a la Ley”, mencionó.

LEY DE DESAHUCIO: Si el inquilino no cumple con algunas de sus obligaciones principales como, por ejemplo, pagar los cánones del alquiler, la última alternativa es demandar por incumplimiento de contrato y desahuciarlo para que desaloje de la propiedad.

“El procedimiento de desahucio varía conforme al Código de Enjuiciamiento Civil que está en título 32 LPRA. Hay dos procedimientos, el procedimiento sumario, que es rápido, y el procedimiento ordinario, que conlleva más tiempo debido a que se debe realizar descubrimiento de prueba, entre otros factores. El casero puede demandar en desahucio al inquilino que no paga los cánones de alquiler y cobrar los cánones en otro pleito aparte, en una demanda por cobro de dinero. Para evitar complicaciones es mejor no mezclar las demandas, de esta manera se evita el proceso ordinario de desahucio que es más lento. La Ley de Desahucio se enmendó recientemente para favorecer el casero, pues antes le ofrecía más protección al inquilino. Actualmente la única protección que tiene el inquilino después de que la sentencia de desahucio sea final, es que haya un representante gubernamental durante el proceso de desalojo”, expresó Muñiz Argüelles.

LEY DE SUBSIDIOS: “En un contrato de alquiler, en la cual el inquilino, debido a su precaria situación económica, recibe ayuda del gobierno federal para pagar los cánones del arrendamiento. El casero no podrá aumentar la cantidad del canon que paga mensualmente, a menos que sea conforme a un reglamento federal”, explicó.

(Ayudas a través de la ley de subsidio, si cualifica: El secretario auxiliar de la Secretaría de Subsidio de Vivienda y Desarrollo, Jesús Orlando Rivera y la directora de la Unidad de HQS Estándar Sección 8, Carmina M. Osorio mencionaron que existen diversos programas de ayudas económicas entre ellos la Ley 173 para personas de edad avanzada y el Programa Shelter para personas sin hogares y/o con condiciones especiales, entre otros. Para información llame al 787-274-2527 o visite las oficinas de la Sección 8 ubicadas en nueve regiones, Aguadilla, Arecibo, Bayamón, Caguas, Carolina, Humacao, Mayagüez, Ponce y San Juan.

CONTRATOS Y CLÁUSULAS, FACTORES TRASCENDENTALES: Aunque las leyes juegan un papel importante en el arrendamiento, el documento más trascendental en esta relación es el contrato. A continuación, el licenciado Luis Muñiz Argüelles ofrece consejos que debe considerar a la hora de redactar o firmar un contrato de alquiler.

“El contrato de alquiler es la pieza clave y de más importancia en la relación entre el inquilino y el casero, pues lo que se pacte entre las partes se considera como ley para los contratantes. Es importante que a la hora de redactar el contrato, el casero quien por lo general es quien prepara este documento, analice las diferentes situaciones en la cual quisiera que aplique otra disposición que no sean las del Código Civil. Si el contrato nada dice acerca de cierta situación lo que aplica por ley son las disposiciones del Código Civil. En el contrato se deben enumerar los muebles que están dentro de la propiedad, si algunos y especificar hasta dónde llega la responsabilidad del propietario. Mi consejo es, haga un buen contrato”, mencionó.

CONOZCA BIEN A QUIÉN LE ESTÁ ALQUILANDO: Evaluar si una persona podrá cumplir con los cánones de arrendamiento podrá ser una tarea difícil si no conoces nada acerca del posible inquilino. Sin embargo, existen alternativas que permiten al casero poder tomar una decisión.

“El estudio de crédito es un instrumento que yo uso para evaluar al posible inquilino, pero no necesariamente es la única herramienta que utilizó, pues en ocasiones hay personas que tiene un mal crédito debido a situaciones fuera de su control, como alguna enfermedad o problemas familiares. En estas situaciones un estudio de crédito no refleja cuán responsable es la persona con relación a sus pagos. Por otro lado, hay que considerar el tipo de propiedad que está alquilando y a qué grupo social va dirigido. Además, no todas las personas tienen los recursos económicos para pagar un estudio de crédito”, aconsejó el licenciado.
ESPECIFIQUE EL USO DE LA PROPIEDAD: “El casero debe incluir en el contrato una cláusula que especifique el uso que se le podrá dar a la propiedad. Lo ideal es establecer en el contrato que la vivienda es para uso residencial, por ejemplo, y especificar la cantidad de personas que podrán habitar la morada, pues a mayor número de personas a mayor deterioro en la vivienda”, explicó.

TÉRMINOS DE SUBARRIENDO: “Debe incluir una cláusula que especifique las condiciones del subarriendo si se autoriza al inquilino a alquilar la propiedad a una tercera persona, pues no se puede negar el subarriendo sin razón justificada porque hay unas disposiciones que lo prohíben. Sin embargo, he pactado que si subarriendan, el 15 por ciento de las ganancias sobre el canon original que reciba el inquilino por vía del subarriendo me toca a mí”, dijo.

ASEGURE SU HOGAR: “Una cláusula que siempre incluyo, que no es común en muchos contratos de arrendamiento, es que el inquilino tiene que proveerme una póliza de responsabilidad que me haga beneficiario con la compañía de seguro y que diga que la misma me defenderá en juicio. Lo último que uno quiere es un pleito, por eso es importante que la compañía me provea un abogado. No todo el mundo puede ofrecer este seguro de responsabilidad, el propietario debe considerar los factores socioeconómicos del área en donde está alquilando. También es de beneficio para el inquilino que tenga un seguro de homeowners. Estas pólizas no son costosas y protegen tanto al inquilino como al casero porque cubren responsabilidades, robos, huracanes, entre otros”, recomendó el profesor.

CLÁUSULA DE RENOVACIÓN: Según Muñiz Argüelles, “algunos lugares prohíben contratos a corto plazo, pero por lo general uno puede alquilar una propiedad por el plazo que desea. También se puede ofrecer una opción de renovación automática al inquilino. Lo ideal es establecer por escrito con cuánto tiempo de antelación el inquilino debe notificar al propietario que no va renovar el contrato. Esto permite al casero poder organizar con anticipación el alquiler de la propiedad a otra persona. El Código Civil dice que cuando se vence el contrato el mismo se renueva automáticamente por el período para la cual se paga un canon. Por ejemplo, si se paga mensualmente, se renueva de mes a mes hasta que se resuelva el contrato. Si al inquilino se le venció el contrato, puede dialogar con el casero para renovarlo por otro término fijo y si es posible por el mismo precio de alquiler”.



CLÁUSULAS RELATIVAS A MASCOTAS: “Se pueden incluir en los contratos cláusulas relacionadas a la prohibición de mascotas. Si la misma no se incluye, el inquilino está en todo sus derechos de tener su mascota, a menos que la mascota cause estorbos y/o daños. Entonces el casero le podrá requerir que no tenga animales en la vivienda”, dijo Muñiz Argüelles.

MANTENIMIENTO: El Código Civil dice que el casero responde por todos los gastos extraordinarios y por los gastos necesarios ordinarios de mayor cuantía.

“En ausencia de pacto en contrario, los gastos necesarios ordinarios le tocan al inquilino. En ocasiones el problema estriba en saber qué es un gasto necesario ordinario. Esta es la ventaja de tener un contrato claro. Sin embargo, hay algunas situaciones en la cual es bastante claro que caen bajo la categoría de gasto ordinario, como por ejemplo, una llave que gotea, las bombillas que se funden o el tirador de la ventana que se rompió. Para que no hayan dudas es mejor establecer cláusulas relacionadas al mantenimiento, pues lo establecido en el Código Civil admite pacto en contrario o variación. Una buena recomendación es que el casero establezca en el contrato que, como dueño de la propiedad, solo responde hasta cierta cuantía siempre y cuando sea el propietario quien elija la persona que realizará la reparación. De esta manera el casero puede contratar a alguien de su confianza que no le va a cobrar más de lo debido. Si no se pacta en contrario, será un juez quien decide qué es un gasto ordinario o extraordinario. Por otra parte, también depende de quién tiene la culpa del daño, pues el culpable corre con la reparación”, señaló el profesor de Derecho.
FIANZA: “Siempre exija una fianza, pues es el remedio que tiene el casero para pagar los daños, si los hubiera. Usualmente es de un mes, pero puede ser distinta. La fianza es para responder por los daños y si la cantidad sobrepasa los daños te quedas con la fianza y te deben la diferencia”, informó el licenciado Muñiz Argüelles.

LAS CONSECUENCIAS DE NO PAGAR: “Hay algunas confusiones con relación a la Ley de Desahucio, pues algunos inquilinos aseguran que tienen derecho de vivir gratis por seis meses en la propiedad alquilada. Esto es una mala interpretación de la derogada Ley de Alquileres Razonables que establecía que si el casero quería volver a ocupar su propiedad o sacarla del mercado de alquileres tenía que darle seis meses al inquilino para mudarse siempre y cuando el inquilino pagase sus cánones de arrendamiento. Bajo ninguna circunstancias alguien tiene derecho de vivir gratis en la propiedad arrendada. Inclusive, si el inquilino no le paga al dueño de la propiedad, el casero puede demandar y embargar el automóvil, los muebles o realizar acción aparte de cobro de dinero y/o de desahucio. Si hay un fiador, el casero puede ir contra él. La fianza también se puede usar en cobro del dinero que me deben, aunque su propósito inicial sea para cubrir los daños a la propiedad”.

CAMBIOS O MEJORAS A LA PROPIEDAD: Si el inquilino coloca un bien en la propiedad y después de vencido el contrato no lo pueden trasladar porque causaría daños a la vivienda, esta mejora se queda en la vivienda para uso y beneficio del propietario sin que el casero le tenga que pagar por la misma, según dispone Código Civil. Por otra parte, si removerlo no causa ningún daño a la propiedad el inquilino se lo puede llevar, pero tiene que dejar la propiedad como estaba cuando se la entregaron.

“Por ejemplo, si el inquilino instaló un abanico de techo, al vencerse el contrato puede llevarse el abanico siempre y cuando deje el área igual a como estaba antes de haberlo instalado. No puede dejar los alambres expuestos si no estaban así cuando firmó el contrato. Las partes pueden dialogar y llegar un acuerdo relacionado a los gastos de las mejoras, pues con el acuerdo no necesariamente tiene que regir lo pactado en el código civil”, expresó Muñiz Argüelles.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Los arrendamientos que duren más de cinco años pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto no es lo usual en viviendas, ya que por lo general estos contratos no duran más de cinco años. Esta situación es más común en arrendamientos comerciales. Sin embargo, también se puede pactar en el contrato de alquiler el derecho de inscribir la residencia en el Registro cuando el contrato es a un plazo menor de cinco años. Al inscribirlo, si la propiedad se vende el que compra tiene que respetar el arrendamiento. Si se llega a un acuerdo en la cual se le permitirá al inquilino registrar la propiedad, por lo general el costo de la inscripción va a ser del inquilino.

RESPONSABILIDAD EXTRACONTRACTUAL: “En caso de un accidente debido a un defecto en la residencia, puede ser que el casero incurra en responsabilidad pero depende de cada situación. Si la vivienda sufre de algún defecto, el inquilino debe notificárselo al casero inmediatamente. De esta manera se liberará o al menos disminuirá su grado de responsabilidad por los daños, si es que el propietario no tomó acción para remediar el problema en la residencia. No obstante, depende también de otros factores según la situación para determinar quién es el responsable por los daños”, mencionó el profesor de Derecho.

COMUNICACIÓN ES CLAVE: Muñiz Argüellesdestacó que lo ideal es tener una buena comunicación, de esta manera podrán llegar a acuerdos en la cuales ambas parte se sienten satisfechos.

¿QUÉ HACER CUANDO NO LOGRAN PONERSE DE ACUERDO? “Primero el inquilino y el casero deben ir a un Centro de Mediación de Conflictos localizados en los Centros Judiciales de las Regiones Judiciales que componen la división administrativa de los tribunales en Puerto Rico. Si no llegan a un acuerdo, deben dilucidar el caso en el tribunal”.


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Fixed Mortgage Rates Move Higher

Publicado por Reality Realty | Fecha: enero 24, 2013

MCLEAN, VA–(Marketwire – Jan 24, 2013) – Freddie Mac (OTCBB: FMCC) today released the results of its Primary Mortgage Market Survey® (PMMS®), showing fixed mortgage rates moving higher from the previous week. The 30-year fixed averaged 3.42 percent, its highest reading since September 29, 2012. Regardless, fixed-mortgage rates still remain highly affordable near their all-time record lows, and should continue to aid in the ongoing housing recovery.

News Facts

  • 30-year fixed-rate mortgage (FRM) averaged 3.42 percent with an average 0.7 point for the week ending January 24, 2013, up from last week when it averaged 3.38 percent. Last year at this time, the 30-year FRM averaged 3.98 percent.
  • 15-year FRM this week averaged 2.71 percent with an average 0.7 point, up from last week when it averaged 2.66 percent. A year ago at this time, the 15-year FRM averaged 3.24 percent.
  • 5-year Treasury-indexed hybrid adjustable-rate mortgage (ARM) averaged 2.67 percent this week with an average 0.5 point, the same as last week. A year ago, the 5-year ARM averaged 2.85 percent.
  • 1-year Treasury-indexed ARM averaged 2.57 percent this week with an average 0.5 point, the same as last week. At this time last year, the 1-year ARM averaged 2.74 percent.

Average commitment rates should be reported along with average fees and points to reflect the total upfront cost of obtaining the mortgage. Visit the following links for Regional and National Mortgage Rate Details and Definitions. Borrowers may still pay closing costs which are not included in the survey.

Quotes
Attributed to Frank Nothaft, vice president and chief economist, Freddie Mac.

“Fixed mortgage rates were up slightly over the holiday week but remain highly affordable and should continue to aid in the ongoing housing recovery. For instance, existing home sales totaled 4.65 million in 2012, showing a 9.2 percent increase over 2011 and the strongest pace in five years. In addition, the Federal Housing Finance Agency’s purchase-only house price index rose 5.7 percent over the 12 months ending in November 2012, marking the largest annual increase since June 2006.”

Get the latest information from Freddie Mac’s Office of the Chief Economist on Twitter: @FreddieMac

Freddie Mac was established by Congress in 1970 to provide liquidity, stability and affordability to the nation’s residential mortgage markets. Freddie Mac supports communities across the nation by providing mortgage capital to lenders. Today Freddie Mac is making home possible for one in four homebuyers and is one of the largest sources of financing for multifamily housing. www.FreddieMac.com.

MEDIA CONTACT:
Chad Wandler
703-903-2446
[email protected]

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Fannie Mae Multifamily Issuance Tops $10 Billion in Fourth Quarter

Publicado por Reality Realty | Fecha: enero 24, 2013

Andrew Wilson

202-752-5168

WASHINGTON, DC – Fannie Mae (FNMA/OTC) issued approximately $10.8 billion1 of multifamily MBS in the fourth quarter of 2012, backed by new multifamily loans delivered by its lenders. Total issuance for 2012 was $33.1 billion, which was up from $23.8 billion in 2011. Fannie Mae also resecuritized $2.2 billion of DUS® MBS through its Fannie Mae Guaranteed Multifamily Structures (Fannie Mae GeMSTM) program in the fourth quarter, bringing the total GeMS issuance for 2012 to $10 billion.

“Market activity for our securities was robust in 2012 with total issuance topping $33 billion,” said Kimberly Johnson, Senior Vice President of Multifamily Capital Markets, Fannie Mae. “Issuance was particularly strong in the fourth quarter, in part due to the Fed’s aggressive bond-buying program, which has helped to keep borrowing costs at record lows. Private-sector lending has shown signs of growth as well, adding liquidity for all market participants.”

The company’s DUS MBS securities provide market participants with highly predictable cash flows and call protection in defined maturities of five, seven and ten years. Fannie Mae’s GeMS program consists of structured multifamily securities created from collateral specifically selected by Fannie Mae Capital Markets. Features of Fannie Mae GeMS have included block size transactions, collateral diversity and pricing close to par through Fannie Mae’s multifamily REMICs (ACES®) and multifamily Mega securities.

Highlights of Fannie Mae’s multifamily activity in the fourth quarter of 2012 include the following:

1) MULTIFAMILY MBS BACKED BY NEW MULTIFAMILY ACQUISITIONS
New multifamily MBS business volumes in the fourth quarter of 2012 totaled approximately $10.8 billion.

2) FANNIE MAE GeMS & ACES ISSUANCE
Issuance of Fannie Mae’s structured multifamily securities created from collateral selected by Fannie Mae Capital Markets totaled $2.2 billion in the fourth quarter of 2012. This includes two Fannie Mae GeMS REMIC transactions. In addition, dealers issued three multifamily REMICs backed by $1.1 billion of DUS MBS in the fourth quarter of 2012, adding to the liquidity of Fannie Mae DUS MBS. The combined Fannie Mae GeMS and ACES issuance backed by DUS MBS was $13.9 billion in 2012.

3) FANNIE MAE SALES
Fannie Mae Capital Markets sold approximately $1.9 billion of multifamily mortgage securities from its portfolio in the fourth quarter of 2012.2

For additional information about Fannie Mae’s multifamily MBS products and issuance please refer to the Multifamily MBS webpage and the MBSenger® Publication “Over Twenty Years of Multifamily Mortgage Financing Through Fannie Mae’s DUS Program” on fanniemae.com.

Fannie Mae GeMS Issuance in the Fourth Quarter of 2012

FNA 2012-M17, Priced on November 9, 2012

Class CUSIP Original FACE Weighted Average Life (Years) Coupon (%) Coupon Type Spread Offered

Price
ASQ1 3136A96B9 $13,274,000 1.43 1.238 Fixed Rate S+10 101.00
ASQ2 3136A96C7 $385,774,467 2.80 0.953 Fixed Rate S+13 101.00
X1 3136A96D5 $399,048,467 2.27 4.114 WAC IO Not Offered Not Offered
A1 3136A96E3 $107,250,000 5.72 1.364 Fixed Rate S+25 101.00
A2 3136A96F0 $431,779,988 9.82 2.184 Fixed Rate S+43 101.00
AB1 3136A96G8 $14,600,000 5.72 1.234 Fixed Rate S+35 99.75
AB2 3136A96H6 $58,800,000 9.82 2.222 Fixed Rate S+61 99.75
X2 3136A96J2 $612,429,988 8.59 0.504 WAC IO Not Offered Not Offered
Total $1,011,478,455
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Growth Predicted in Americas Region

Publicado por Reality Realty | Fecha: enero 22, 2013
Posted April 19th 2012
CCIM Institute, Newscenter

Despite the sluggish trend at year-end 2011, economic growth in the Americas region is expected to accelerate this year, leading to healthy leasing fundamentals in the office, industrial, and retail sectors, according to Cushman & Wakefield’s 2012 Economic Pulse report.

Improving fundamentals largely hinge on rising consumer spending in the U.S., which would have positive effects on retail space demand as well as demand for manufacturing and distribution space. Limited supply in the U.S. industrial and office sectors –- office delivery hit a 15-year low for new construction –- is keeping fundamentals in check in those sectors. In Canada, a lack of new construction is keeping office vacancy rates low in most markets. In addition, the booming trade in Mexico and Brazil are pushing vacancy down and rents up, according to the report.

Investment sales continue to rebound from the recession-depressed levels of recent years. While most of the increases have occurred in U.S. markets, investment volumes in Canada have been picking up since 2010, and volumes remained flat to slightly down in Brazil. Despite very low investment volumes, investors in Mexico saw strong gains last year.

As 2012 continues, investors in the Americas region will show more willingness to take on risk in an improving economic environment, according to the report. The rising investment activity is likely to result in stronger growth in suburban and non-core markets.

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