Ser un terrateniente profesional es una de las mejores carreras que pueden elegirse.
Los beneficios que se reciben son difíciles de superar. Como terratenientes lo tenemos todo: libertad personal, ingreso mensual perpetuo, activos (y renta) que suben con la inflación, no requerimos de una oficina formal, tratamiento tributario extraordinario (no tenemos que pagar impuestos de rentas por ser auto empleados ni sobre las ganancias de capital a largo plazo), tenemos un plan de ahorro forzado a través de la reducción de la deuda de la propiedad, no necesitamos empleados permanentes (empleamos los servicios de subcontratistas) y la lista continúa. Cada beneficiario mencionado es en sí una razón suficiente para afirmar que ser terrateniente profesional es una de las mejores opciones de negocios en casa que existen en la actualidad.
Personalmente, disfruto la libertad y la flexibilidad que me permite tener el ser propietario de inmuebles arrendados, lo que me ocupo cerca de dos horas de gestión por unidad al mes.
Debido a que usted ya ha tenido la sabiduría de ser propietario de un inmueble que le produce ingresos, permítame compartirle un secreto que conocen los terratenientes altamente exitosos. Por cierto, mi definición de un terrateniente profesional es alguien que gana una gran porción de su ingreso o que tiene una entrada neta por parte de propiedades que producen ingresos. Podría serlo aunque tuviera nada más de 4 o 5 propiedades, debido a que de solo con algunos cientos de miles de dólares en activos controlados para contar con la mayoría del valor neto de una persona, lo que eventualmente se traduciría en flujo de caja. (Nota: Le dije a un terrateniente millonario Usted no se puede comer la diferencia de valor de las propiedades. Él me respondió:Yo lo hago.)
Uno de los grandes secretos para comprar y mantener exitosamente una renta largo plazo a través de propiedades productivas es éste: tenga fuentes alternas de dinero trabajando para usted. No es un secreto que el arrendamiento de propiedades tiene sus más y sus menos, tales como desocupaciones inesperadas, evasión del pago, demoras en pagar, reparaciones y fallas mayores (calentadores, el techo, remodelaciones etc.) Debido las altas demandas de dinero de nuestro negocio, recomiendo a los inversionistas tener otro flujo de ingresos que ellos operen simultáneamente con su negocio de arrendamientos.
El dinero que de aporte flujo de capital no solo aumentará su ingreso existente, sino que todavía más importante: el negocio dará fondos para la adquisición de propiedades en el futuro. Permítame repetírselo de nuevo, debido a que es una parte crítica del secreto: ¡Tener un negocio que aporte flujo de caja financiará los problemas futuros de pagos que pueda tener su negocio de bienes raíces así como sus adquisiciones!
La industria los bienes raíces es operada por contratistas independientes. Por lo tanto, virtualmente todos los constructors no son realmente constructors. Ellos son administradores y organizadores que subcontratan virtualmente todos los aspectos de la construcción de una propiedad a contratistas independientes quienes trabajan en su especialidad hasta conformar el todo del inmueble. El más grande constructor en mi área no construye nada. Simplemente une las partes como una empresa y le suministra todo a las partes. Ellos son administradores de construcción. En esto hay una lección.
Existen oportunidades para usted de encontrar su propio nicho de especialidad en cualquiera de las diferentes opciones de la industria de bienes raíces. (Nota: su negocio de servicios que le brinde un flujo de caja no tiene que estar relacionado con los bienes raíces. El principio se conserva: Tener algún negocio que aporte flujo de caja adicional operando sinérgicamente con sus propiedades arrendadas.)
Hay dos grandes situaciones en las que toda persona piensa cuando usted habla acerca del negocio los bienes raíces. Debido a que éstas son razonablemente obvias y bien conocidas, y para ahorrar tiempo y espacio, no me referiré a ellas, pero cabe anotar que muchas personas tienen un muy buen nivel de vida por parte de estos ingresos. Ellos son: comprar y vender casas o ser un agente de bienes raíces licenciado. Conozco muchos terratenientes exitosos que están en uno o dos vertientes de este negocio.
Habiéndome involucrado yo mismo en muchos negocios de bienes raíces y conociendo los resultados de emprendedores actives en bienes raíces, me permite compartir algunas ideas con el fin de que usted piense acerca de su propio negocio de servicios para bienes raíces que puede comenzar.
La primera idea es crear un negocio en donde usted adquiere propiedades que le generan ingresos y creará lo que yo llamo un Paquete de Retorno para el Inversionista. Conozco muchos inversionistas que compran unidades multiples (normalmente vacías o próximas a quedar vacías) quienes rehabilitan la construcción y después alquilan todas las unidades.
Posteriormente ellos empacan la propiedad para la venta completamente acondicionada para inversionistas que no cuentan ni con el tiempo ni con la experiencia para hacerlo ellos mismos. Algunos de estos paquete remodelados suministran luego de la venta programas de administración para los nuevos propietarios a cambio de una tarifa. La meta de rentabilidad es normalmente US$25,000 a US$50,000 por negocio. En algunos casos no se requiere licencia, exceptuando por los servicios administrativos y existen maneras de hacer eso también si se necesita.
Mi segunda idea: si usted del tipo de personas que le gusta el trabajo físico, mecánico, considere comenzar un servicio de este tipo cerca sus propiedades para terratenientes. También se conocen cómo Servicios de Preparación de Apartamentos. La tarifa típica para limpiar y preparar una unidad está cercana a US$500 por unidad. Acondicione dos unidades semanalmente y eso significará un ingreso de US$1,000 por semana.
Este trabajo no es para todo el mundo, pero puede proporcionar un ingreso anual adicional entre US$30,000 y US$50,000 para complementar el ingreso que usted decide por parte de las rentas. Esto puede sonar mundano, pero hay muchas variantes creativas de este servicio se le pueden ayudar a ganar aún más.
¿Qué piensa acerca de acondicionar casas para la venta? ¿Qué tal hacerlo por US$1,000 por casa? Los servicios de limpieza y seguridad son otra idea. O quizás, un servicio avanzado para propietarios de propiedades, cobrando US$2,500 de comisión y garantizando incrementar el avalúo al menos por US$10,000.
Supongamos que usted es el tipo de personas super organizada que le es posible crear un servicio que le permita ayudarle a otros terratenientes a organizar, sistematizar, computarizar las oficinas en sus hogares y los registros. Quizás por una tarifa diga usted US$500 usted puede inverter un día completo en la oficina de ellos ayudándoles a convertirse en una empresa profesionalmente organizada y sistematizada.
Usted puede hacerlo. Todo lo que necesita es entregar algo realmente valioso, pero pensando y colocando creatividad en ello se volverá algo muy rentable. ¡Usted no necesita una licencia para ello!
Esta es una idea del tipo que pasaría si. Qué pasaría si usted se convirtiera en un consultor de flujo de caja para el sector de rentas. Imagínese que usted es un maestro en operar el negocio de arrendamientos y aprovecha hasta el último centavo en sus propiedades. ¿piensa usted que podría hacer una asesoría de dos días y ganar US$1,500 a US$2,500 si usted le garantiza al cliente que su servicio será eventualmente gratis comparado con el nuevo ingreso que llegará a su negocio. Usted tiene que ser hábil en esto para trabajar, pero sí se entrega y se mercadea correctamente, es interesante.
Existen docenas de oportunidades viables en bienes raíces.
Como mencioné anteriormente, los bienes raíces son un negocio dominado por contratistas independientes y especialistas. Usted puede ser uno de ellos: investigador de títulos, editor de sitios web de bienes raíces, propietario de garajes para almacenamiento, experto en encontrar tratos, mayorista, inspector de casas, agente de bienes raíces, administrador, consultor de mercadeo, servicios de rehabilitación y mantenimiento, consultor de flujo de caja, servicio tributarios, servicios de cobranza, experto en rentas, agente hipotecas o cualquier otro número de variaciones o combinaciones creativas. No limite su ingreso, la diversificación es sabia.
Traducción realizada para Realtor Essentials.com por Mónica Yaneth Loeb Willes
Acerca del Autor:
Bryan Wittenmyer ha estado invertido en el sector de los bienes raíces durante los últimos 15 años. El no es un novato. En los últimos cinco años él ha escrito extensivamente acerca del campo de bienes raíces. Sus artículos han aparecido en Creative Real Estate Magazine y el Real Estate Entrepreneur. Brian ha pertenecido al grupo directivo de Real Estate Investment Association of Berk’s County durante 3 años.
A pesar que Brian no ha recibido educación formal en esta área, él se capacita constantemente mediante la lectura de una gran cantidad de libros, periódicos, revistas especializadas y escuchando materiales relacionados con el tema. El se considera a sí mismo un acumulador de información.
Usted también se puede beneficiar de sus años de experiencia práctica en los negocios, pues habiendo manejado emprendimientos de múltiples fuentes de ingreso, que van desde instrumentos de deuda en el sector automotriz hasta utensillos para papel higiénico. El ha adquirido múltiples instrumentos de deuda en bienes raíces él sabe acerca de los negocios que reciben los ingresos de múltiples fuentes.
Nuestro Gerente de “Short Sales” Víctor Goytía en colaboración con el San Juan Board of Realtors estaran ofreciendo hoy jueves el seminario: Mediación y “Short Sale”.
Lugar: Moneyhouse #52 Paseo Covadonga (Viejo San Juan)
MCLEAN, VA–(Marketwired – Jun 6, 2013) – Freddie Mac (OTCQB: FMCC) today released the results of its Primary Mortgage Market Survey® (PMMS®), showing fixed mortgage rates climbing higher for the fifth consecutive week on concerns the Federal Reserve may slow its bond purchases amid a strengthening economy. This marks the first time the average 15-year fixed-rate mortgage has gone above 3 percent since the week of May 24th of last year.
News Facts
30-year fixed-rate mortgage (FRM) averaged 3.91 percent with an average 0.7 point for the week ending June 6, 2013, up from last week when it averaged 3.81 percent. Last year at this time, the 30-year FRM averaged 3.67 percent.
15-year FRM this week averaged 3.03 percent with an average 0.7 point, up from last week when it averaged 2.98 percent. A year ago at this time, the 15-year FRM averaged 2.94 percent.
1-year Treasury-indexed ARM averaged 2.58 percent this week with an average 0.4 point, up from last week when it averaged 2.54 percent. At this time last year, the 1-year ARM averaged 2.79 percent.
Average commitment rates should be reported along with average fees and points to reflect the total upfront cost of obtaining the mortgage. Visit the following links for the Regional and National Mortgage Rate Details and Definitions. Borrowers may still pay closing costs which are not included in the survey.
Quotes Attributed to Frank Nothaft, vice president and chief economist, Freddie Mac.
“Continuing market concerns that the Federal Reserve may slow its bond purchases amid a strengthening economy added upward pressure on mortgage rates this week. In its June 5th regional economic conditions report, known as the Beige Book, the Federal Reserve noted that overall economic activity increased at a modest to moderate pace over April and May in all its districts except for Dallas which indicated strong economic growth. In addition, pending home sales rose in April to its fastest pace since April 2010 and May’s consumer sentiment was revised upwards to its highest reading since July 2007.”
Freddie Mac was established by Congress in 1970 to provide liquidity, stability and affordability to the nation’s residential mortgage markets. Freddie Mac supports communities across the nation by providing mortgage capital to lenders. Today Freddie Mac is making home possible for one in four home borrowers and is one of the largest sources of financing for multifamily housing. For more information please visit www.FreddieMac.com and Twitter: @FreddieMac.
WASHINGTON, DC Fannie Mae (FNMA/OTC) introduced a new tool to help real estate professionals successfully close short sales. Listing agents are now asked to register accepted short sale offers with Fannie Mae to provide greater transparency into the process and allow Fannie Mae to proactively work with the mortgage servicer to finalize the sale. This process is the next step in Fannie Maes effort to work more collaboratively with real estate agents on short sales.
Fannie Mae recognizes the very important role real estate professionals play in the short sale process and we want to work closely with them to get short sales done, said Jay Ryan, vice president for real estate sales, Fannie Mae. Our objective is to help stabilize neighborhoods by completing short sales as close to fair market value as possible. We believe this new process will help ensure all parties are in communication early on and are able to come to an agreeable and appropriate sales price. At the end of the day, Fannie Mae wants to get short sales done so that we can prevent foreclosures and help neighborhoods recover.
Moving forward, agents are asked to provide short sale offer information, such as the property address, MLS listing information, offer details, and subordinate lien information, through Fannie Maes Homepathforshortsales.com website. Agents will also be asked to upload scanned copies of the sales contract, estimated net sheet or HUD-1 settlement statement and borrower authorization form. Realtors are also encouraged to proactively reach out to Fannie Mae early in the short sale process to request list price guidance to aid in marketing efforts.
Agents who have challenges such as valuation disputes, delays by servicers or uncooperative subordinate lien holders may also use the short sale escalation process on the website to request assistance. Once a case is escalated, Fannie Mae will directly engage with the agent or servicer to address challenges. Since the escalation tool was announced in February 2013, over 10,000 short sale cases have been submitted and successfully closed. In 2012, Fannie Mae completed 73,528 short sales.
Escrito Original Publicado por Alejandro Torres (Licensed Mortgage Loan Officer) via – Facebook
Puntos más importantes; 1-El valor máximo de la vivienda a ser adquirida no podrá exceder el precio de venta de doscientos mil dólares ($200,000). Estas viviendas pueden ubicar en proyectos o tratarse de viviendas individuales ubicadas en cualquier municipio de Puerto Rico.
2-Podrán ser elegibles para participar de este Programa aquellas personas que no hayan sido beneficiarios de un programa similar en el pasado, salvo que el Director Ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda autorice lo contrario.
3-Se consideran como viviendas elegibles a los efectos de ser adquiridas bajo el Programa Mi Casa Propia creado en virtud de esta Ley, las viviendas cuyo precio de venta no exceda doscientos mil dólares ($200,000).
4-El Programa Mi Casa Propia consistirá de una aportación subsidiada, hasta un tres por ciento (3%) del precio de venta o el valor tasado, lo que sea menor, de la unidad de vivienda cualificada bajo los parámetros establecidos por medio de esta Ley o la reglamentación pertinente.
5-Cuando el subsidio pre-aprobado corresponda a una vivienda cuyo justo valor sea hasta doscientos mil dólares ($200,000) el mismo será por la cantidad no mayor de seis mil dólares ($6,000.00), excepto cuando el precio de venta de la propiedad de nueva construcción sea en un proyecto de interés social, donde la aportación subsidiada podrá ser hasta un cinco por ciento (5%) del precio de venta, aun cuando exceda los seis mil dólares ($6,000.00).
6-El beneficiario deberá hacer uso justo y provechoso de la residencia siempre que la posea. Si este vendiese la misma dentro de los diez (10) años siguientes a su compra se le retendrá un monto proporcional al tiempo faltante para cumplir dicho término excepto cuando haya satisfecho su repago mediante el mecanismo de labor comunitaria
7-Este mecanismo se establecerá en el contrato de compraventa y requerirá hasta un máximo de cien (100) horas de servicio comunitario que tendrán que cumplirse durante los primeros treinta y seis (36) meses subsiguientes a la adquisición de la vivienda. Una vez cumplido con este requisito, el beneficiado no tendrá limitaciones para vender, alquilar o refinanciar su residencia.
8-Se proveerán todos los beneficios de esta Ley, inclusive, cuando la vivienda sea de clase media y sea caracterizada como eco-amigable, autosuficiente e inteligente. Se dispone para este tipo de vivienda la aplicación de una cubierta de garantía o seguro hipotecario que responderá hasta el monto estimado de ahorro por el consumo de utilidades públicas por el plazo de (10) años.
9- Artículo 4.-Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.
MCLEAN, VA–(Marketwired – May 30, 2013) – Freddie Mac (OTCQB: FMCC) today released the results of its Primary Mortgage Market Survey® (PMMS®), showing fixed mortgage rates following long-term government bond yields higher. The average 30-year fixed moved up nearly half a percentage point since the beginning of May when it averaged 3.35 percent. Regardless, mortgage rates remain low historically helping to keep home-buyer affordability high, which should continue to aid home sales and construction as the housing market continues to recover.
News Facts
30-year fixed-rate mortgage (FRM) averaged 3.81 percent with an average 0.8 point for the week ending May 30, 2013, up from last week when it averaged 3.59 percent. Last year at this time, the 30-year FRM averaged 3.75 percent.
15-year FRM this week averaged 2.98 percent with an average 0.7 point, up from last week when it averaged 2.77 percent. A year ago at this time, the 15-year FRM averaged 2.97 percent.
1-year Treasury-indexed ARM averaged 2.54 percent this week with an average 0.5 point, down from last week when it averaged 2.55 percent. At this time last year, the 1-year ARM averaged 2.75 percent.
Average commitment rates should be reported along with average fees and points to reflect the total upfront cost of obtaining the mortgage. Visit the following links for the Regional and National Mortgage Rate Details and Definitions. Borrowers may still pay closing costs which are not included in the survey.
Quotes Attributed to Frank Nothaft, vice president and chief economist, Freddie Mac.
“Fixed mortgage rates followed long-term government bond yields higher following a growing market sentiment that the Federal Reserve may lessen its accommodative policy stance. Improving economic data may have encouraged those views. For instance, the Conference Board reported that confidence among consumers rose in May to its highest level since February 2008. Meanwhile, the S&P/Case-Shiller® 20-city composite index for March rose to its highest reading since November 2008 (seasonally adjusted). All 20 cities had positive monthly gains, led by a 3.2 percent increase in Las Vegas.”
Freddie Mac was established by Congress in 1970 to provide liquidity, stability and affordability to the nation’s residential mortgage markets. Freddie Mac supports communities across the nation by providing mortgage capital to lenders. Today Freddie Mac is making home possible for one in four home borrowers and is one of the largest sources of financing for multifamily housing. For more information please visit www.FreddieMac.com and Twitter: @FreddieMac.
Representantes de las principales organizaciones relacionados a la industria de la construcción, la banca hipotecaria y los bienes raíces presentan sus propuestas ante la posibilidad que el gobierno imponga un nuevo IVU.
Revista Construcción
Esta semana, los representantes de las principales organizaciones que agrupan a los profesionales relacionados a la industria de la construcción, la banca hipotecaria y los bienes raíces presentan sus propuestas ante la posibilidad que el gobierno imponga un nuevo impuesto sobre venta y uso (IVU), contemplado en el proyecto de ley 1073. Según los líderes de estas organizaciones, Este nuevo impuesto afectaría los servicios profesionales que las empresas adquieren para realizar sus negocios y, como resultado del mismo, aumentaría el costo de una vivienda haciendo más difícil que los consumidores puedan hacerse de un hogar propio.
Colegio de Arquitectos y Arquitectos Paisajistas de Puerto Rico
Arq. Pilarín Ferrer, presidenta del CAAPPR
Antes que todo, aumentar efectivamente la captación, del evasor y del que no paga a la AAA y AEE. Esto incluye al individuo y al gobierno, pues no se puede seguir cargando al gobierno con deudas y esperar que haga magia para sobrevivir.
Signos externos de riqueza: si alguien tiene bienes, sea lo que sea de alguna manera se paga o se pagó; verificar ingresos contra planillas sometidas al Departamento de Hacienda.\
Estimular la creación de empleos, la productividad, propiciar un clima de inversión seguro y estable, apoyar al empresario local, no poniéndole más trabas o carga impositiva para hacer negocios.
Auscultar las oportunidades de creación de empleos y de recaudo de fondos en la verificación de obras construidas sin haber radicado los debidos de permisos de construcción.
Ver las oportunidades de creación de empleos y de recaudo de fondos en la verificación de obras que no cumplen con ordenanzas y código (expidiendo multas a las construcciones ilegales). Para estas, hay decenas de arquitectos e ingenieros adiestrados en identificarlas.
Hay muchísimo trabajo en la renovación urbana (lotes vacíos, edificios abandonados, zonas deprimidas). Lo que no hay son los incentivos correctos y reales que propicien y viabilicen que estos proyectos ocurran porque, lejos de incentivarlos, las reglamentaciones existentes los desalientan y hasta penalizan.
No se puede seguir estigmatizando al empresario exitoso. Necesitamos más personas exitosas y negocios que no se vayan a la quiebra, que puedan emplear gente, contribuyendo a elevar el nivel de productividad de Puerto Rico.
Asociación de Constructores de Hogares (ACH) Alejandro Brito, presidente de la ACH+
Identificar mecanismos para regular y fiscalizar las construcciones y rehabilitación de vivienda por la vía informal, de manera que se contribuya al estado mediante el pago de contribuciones sobre ingresos, salarios y las ventas generadas en dichas actividades de construcción.
Fortalecer, mejorar y ampliar la captación del IVU sobre las bases existentes, mediante la remisión automática del impuesto de venta en toda transacción de venta, directamente desde el punto de venta hasta Hacienda, mediante penalidades más severas por no registrarse como agente retenedor o por no reportar y transferir el IVU cobrado. Ello, además, debe incluir acuerdos con empresas privadas para fiscalizar y cobrar, con mayor efectividad, el IVU sobre la base ya existente.
Reducción radical de gastos en consumo de electricidad y agua en instalaciones públicas, mediante planes de conservación, uso eficiente y colocación de nuevo equipo de energía renovable en edificios de agencias, corporaciones públicas y municipios.
Adoptar mecanismos especiales para atajar la evasión contributiva por concepto de contribución de ingresos al limitar el cobro de servicios profesionales en efectivo.
Control de gastos en contratos de publicidad, servicios profesionales y consultivos del gobierno y sus corporaciones públicas, concentrando las prioridades en los recursos derivados de la nómina de las entidades y reduciendo de forma significativa la contratación externa. Adoptar reducciones significativas de gastos en todas las dependencias del gobierno, incluyendo las corporaciones públicas en todos los renglones.
Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico (CIAPR) Ing. Ángel González Carrasquillo, presidente del CIAPR
Hacienda – Reclutar personal adicional para recaudar la mitad de lo que no se está captando actualmente del IVU. El gobierno debe recaudar lo que no capta antes de imponer nuevos recaudos y tener el personal para hacerlo.
Contratar servicios profesionales (cobradores) para recaudar los mismos a comisión (porcentaje).
Fiscalizar los recaudos, negocio a negocio, no de escritorio.
Aumentar los arbitrios (aranceles) de construcción que actualmente es $5 por cada $1,000 del costo de la obra (0.5%) a $10 por cada $1,000 del costo de la obra (1.0%).
Mortgage Loan Officers Association (M-Loan) Luis Raúl Padilla. presidente de la M-Loan
Puerto Rico se encuentra en una devastadora situación fiscal donde nuestro problema real no son los ingresos, sino los gastos que tenemos al nivel gubernamental. Sencillamente, Puerto Rico es una operación insostenible.
Además de trabajar estrategias de poder aumentar los recaudos, nuestro país debe analizar grandes recortes económicos a todos sus niveles.
Con relación a la Ley, entendemos que el gobierno no debe aprobar la misma y sí considerar estas sugerencias:
Eliminación de IVU, ya que es un sistema de contribución no eficiente y crear un IVA, un sistema de impuesto del valor añadido. De esta forma, el gobierno puede monitorear las ventas desde todos los ángulos, desde el importador, el distribuidor, el vendedor y el consumidor. Todos pagan de acuerdo al valor añadido. Este impuesto debe ser no menor de un 10%.
Implantar un sistema POS (Point of Sale) donde el pago de IVA sea uno que se registre de inmediato desde las cajas registradoras.
Bajar las tasas contributivas a un 50% a los contribuyentes que sean empleados asalariados. Solamente con relación al ingreso de W-2.
Eximir del IVA a todo negocio que venda menos de $150,000 al año, ya que este tipo de negocio no tienen la estructura.
Un ejemplo de cómo reducir los gastos de gobierno es reducir de 30 a 15 días los días de vacaciones y enfermedad que acumulan los empleados de gobierno.
Puerto Rico Association of Realtors (PRAR) Gisela Castro, segunda Vicepresidenta de la PRAR
La PRAR apoya al resto de las asociaciones relacionadas a los bienes raíces.
Como se ha señalado, el impacto piramidal que esta imposición del IVU causaría sería devastador para nuestra profesión y, a la vez, extremadamente oneroso para todas aquellas personas que vendan o compren propiedades.
Este tipo de imposición contributiva ya ha demostrado en otros estados de la Nación Americana el impacto negativo ocasionado, a tal nivel que tuvo que ser derogado en varios de estos.
No es realista el pensar que el impacto será solamente en las altas esferas económicas. Impactará, no importa el nivel económico en que se encuentre el individuo.
Nuestra asociación recomienda que una de las medidas para alcanzar la cifra necesaria para cumplir con las obligaciones gubernamentales, pudiese retractarse de la disminución del IVU, alzar la tasa a cobrar y, a la vez, crear un sistema de captación que continuamente fluya el dinero cobrado directamente al Departamento de Hacienda, por medio de un sistema similar al que se usa con las tarjetas de crédito o ATH.
La retasación de las propiedades es la otra alternativa para una gran cantidad de recaudo de dinero. Existen muchas propiedades que tienen mejoras y en el mercado actual valorizan sobre los $400,000. Sin embargo, en el CRIM aparecen exentas de pago por no sobrepasar la cantidad máxima que se otorga de exoneración.
La tributación adicional, dos veces al año, basado en la tributación del CRIM, sería una tercera alternativa, no permanente, para poder alcanzar parte del dinero presupuestado.
En la PRAR estamos convencidos de que en nuestro país existe muchas mentes privilegiadas que puedan aportar alternativas adicionales que no impactan a nuestro País negativamente, ocasionando una debacle total en nuestra economía y una fuga en masa de todos nuestros jóvenes en busca de mayores y mejores oportunidades que prometan el poder alcanzar el sueño de muchos.
Appraisal Institute Tas. Enrique Casado, presidente del Appraisal Institute
Retasar los bienes inmuebles (propiedades) a valor de mercado con una tasa de contributiva de 1% a 3% de su valor – Con esta medida se añadirían propiedades que al día de hoy no están registradas y otras pagarían lo justo a base de su valor.
Establecer un tope a las “non-profit” y que tributen por encima de ese tope.
Aumentar la captación mediante privatización parcial del sistema.
Aumentar el IVU y eliminar las planillas de contribución sobre ingresos de individuos (Forma 481/482).
Vender y/o alquilar propiedades que no hacen sentido que sean del Gobierno.
Relocalizar oficinas de gobierno que estén alquiladas a particulares a propiedades del gobierno (ahorro en rentas/gastos, entre otros).
Incentivar o motivar a empresas y personas a adoptar carreteras, servicios, entre otros, para eliminar gastos del gobierno.
Poner a pagar a los profesionales que vienen de Estados Unidos u otras partes del mundo a realizar trabajos aquí que son contratados fuera (ej. por el FDIC). Todos los días vienen a Puerto Rico tasadores y otras profesiones que son contratados en Estados Unidos. Estos vienen a Puerto Rico uno o dos días y realizan sus trabajos fuera de la Isla, por lo cual no aportan al fisco.
Segundo día de adiestramiento a nuestros nuevos agentes. Hoy se unieron los gerentes departamentales y orientaron a nuestros agentes en el área Comercial (a cargo de Marcia Valdés) Proyectos Nuevos y Reposeidas (a cargo del Sr. Erick Bracero) y Short Sales (a cargo de el Sr. Víctor Goytia). Una vez más dejamos demostrado que…¡ Tenemos los mejores agentes de Bienes Raíces de TODO Puerto Rico!
Por Arqta. Astrid Díaz, AIA / Especial para Construcción
El Lcdo. Rubén Ríos habla sobre sus prioridades y objetivos como Secretario de la Vivienda en Puerto Rico.
El mensaje que estoy llevando es que estamos trabajando con lo más sagrado de una persona: su hogar.
Al conversar con el secretario de la Vivienda, Lcdo. Rubén Ríos Pagán, estas palabras emergen una y otra vez como tema principal de su gestión administrativa, dejando ver su sensibilidad para ocupar tan importante puesto en el gabinete ejecutivo.
Queremos cambiar la filosofía de que una vivienda es solo cuatro paredes y un techo. Hay que crear sentido de hogar en los residenciales públicos, en los proyectos de vivienda de interés social, el Estado tiene la responsabilidad de proveer herramientas sociales dentro de estos proyectos para que se establezca un ambiente de comunidad. En ellos debe haber además deportes, bellas artes, actividades extracurriculares, huertos comunitarios, que ayuden a crear un sentido de pertenencia, de hogar sostiene el Secretario Ríos Pagán.
Entre las prioridades que impulsa el Secretario de la Vivienda se encuentran los siguientes proyectos:
Rescatar los cascos urbanos
Se establecerá un programa estructurado para fomentar vivienda en los cascos tradicionales. Creando vivienda y repoblando los cascos urbanos movemos la economía de los pueblos, ayudando a su renovación.
Hay que revisar leyes, como la Ley de la Propiedad Horizontal, para atemperarlas a la política pública. También tenemos que trabajar con los permisos de construcción y uso, flexibilizar la permisología, y atraer desarrolladores. Si el terreno o la estructura en desuso es adquirida por Vivienda o por el Municipio, podríamos evaluar alternativas donde el desarrollador pague el terreno cuando esté vendido su proyecto, explicó el funcionario quien pretende además hacer más accessible la Ley 173 (Programa de Subsidio de Arrendamiento) buscando aumentarle fondos a la misma que se nutre actualmente de los juegos instantáneos de la Lotería Electrónica.
Erradicación de viviendas improvisadas
El problema serio en nuestra Isla son las construcciones informales, sin ninguna solidez estructural. Aunque existen los vales de materiales de construcción con fondos federales, esto no resuelve el problema de viviendas inestables sin asesoría profesional, explicó el Secretario, quien se reunió con los directores regionales de Vivienda y ya se ha reunido con gran parte de los alcaldes. Quiero dar los materiales pero que los arreglos sean supervisados por un perito ingeniero o arquitecto. También queremos que se haga una evaluación antes, un ‘take off’ o lista de las deficiencias y cómo resolverlas.
Así se rehabilitarán aquellas viviendas que lo ameriten verdaderamente. Por primera vez estableceremos un acuerdo de colaboración con la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Puerto Rico para que los estudiantes de tercero y cuarto año, bajo supervisión de arquitectos licenciados, trabajen junto al Departamento en el proceso de rehabilitación de viviendas en la zona rural.
Empleos diestros en construcción
El Departamento de la Vivienda buscará junto a los municipios identificar y/o adiestrar empleados de la construcción en toda la Isla. No todos los municipios cuentan con brigadas, entonces podemos adiestrar gente de la misma región para que trabajen en la rehabilitación de las viviendas, indicó Ríos.
Viviendas seguras ante emergencias
Tanto en la erradicación de viviendas improvisadas, como en adiestrar mano de obra, lo que busca Vivienda es romper esa cadena exponencial de edificaciones afectadas cuando hay emergencias o amenazas naturales. Según explica el titular también he conversado con la Guardia Nacional para que nos ayuden rehabilitando viviendas en emergencias, desastres naturales, derrumbes, etc. La Guardia Nacional adiestra a su personal cualificado en áreas de ingeniería, oficios de construcción, entre otros, y su ayuda no tendría costo para nuestro gobierno.
Evaluación de costos de viviendas
El Secretario también indicó que evaluarán los costos de las viviendas de interés social. Necesitamos proyectos y casas, pero buscamos soluciones innovadoras que nos ayuden a bajar costos y hacerlas viables. Actualmente estamos en la búsqueda de nuevas tecnologías que abaraten significativamente los costos de construcción de manera que se puedan ofrecer viviendas de interés social a precios muchos más bajos que los actuales.
Huertos comunitarios
Como parte de su estrategia de ofrecer sentido de pertenencia y de hogar en los residenciales públicos, égidas y comunidades, se encuentran los huertos comunitarios. Tal como ya se ha establecido uno en la Fortaleza, los mismos pueden ser desarrollados en espacios reducidos, en apartamentos, en proyectos urbanos, en edificios. De hecho, en las oficinas centrales del Departamento de la Vivienda, un edificio multipiso en Río Piedras, está en proceso el establecer un huerto.
Tenemos sobre 800 empleados en este edificio y queremos hacerles partícipes, incluyendo a los niños del centro de cuido, para que lo siembren, aprendan y consuman de él. Queremos compartirlo con el residencial adyacente Juan César Cordero Dávila, que todos sean portavoces y lleven el mensaje de la importancia de los huertos caseros. El mismo estará en la entrada del edificio, enfatiza el jefe de la agencia quien está convencido que con los huertos las comunidades pueden crear microempresas, a la vez que brindan tareas a miembros de la comunidad atacando también la crisis alimentaria.
Para finalizar Ríos Pagán explicó que la Industria de la Construcción y los Bienes Raíces le apasionan, al igual que su nuevo trabajo como servidor público respaldado por su familia.
Es un reto, miro hacia el futuro, siguiendo la línea de nuestro gobierno vamos a continuar lo que está bien y erradicar lo que no funcione reclutando el mejor talento profesional y reconociendo el que tenemos interno en la agencia. A nivel familiar es intenso, soy un papá voleibol por un lado, con mi hija más pequeña, y un papá arquitecto pues mi hija mayor estudia en la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Puerto Rico, siguiendo en cierto modo mis pasos. Mi familia y mi esposa, la licenciada Millie Ramón, me apoyan completamente, sostiene el Secretario de la Vivienda.
Entiendo que la agencia está apartada del pueblo, el mensaje que estoy llevando a las oficinas regionales y agencias gubernamentales que estamos visitando, es que estamos trabajando con lo más sagrado de una persona: su hogar. La directriz a los empleados de esta agencia es que cada persona que entra a pedir servicio no lo miren como uno más, quizás para el empleado es la persona número 15 que atiende en el día, pero para ese ser humano que busca nuestros servicios, su vivienda es lo más importante, el trato de nuestro personal tiene que ser excelente. En un país lleno de política el mensaje es que no hay colores, sino una familia que no solo necesita una casa sino un hogar digno y seguro, un hogar en donde pueda vivir en armonía y criar a sus hijos de la mejor manera.
¿Por qué Necesita usted Fuentes de Ingreso Alternativas?
Ser un terrateniente profesional es una de las mejores carreras que pueden elegirse.
Los beneficios que se reciben son difíciles de superar. Como terratenientes lo tenemos todo: libertad personal, ingreso mensual perpetuo, activos (y renta) que suben con la inflación, no requerimos de una oficina formal, tratamiento tributario extraordinario (no tenemos que pagar impuestos de rentas por ser auto empleados ni sobre las ganancias de capital a largo plazo), tenemos un plan de ahorro forzado a través de la reducción de la deuda de la propiedad, no necesitamos empleados permanentes (empleamos los servicios de subcontratistas) y la lista continúa. Cada beneficiario mencionado es en sí una razón suficiente para afirmar que ser terrateniente profesional es una de las mejores opciones de negocios en casa que existen en la actualidad.
Personalmente, disfruto la libertad y la flexibilidad que me permite tener el ser propietario de inmuebles arrendados, lo que me ocupo cerca de dos horas de gestión por unidad al mes.
Debido a que usted ya ha tenido la sabiduría de ser propietario de un inmueble que le produce ingresos, permítame compartirle un secreto que conocen los terratenientes altamente exitosos. Por cierto, mi definición de un terrateniente profesional es alguien que gana una gran porción de su ingreso o que tiene una entrada neta por parte de propiedades que producen ingresos. Podría serlo aunque tuviera nada más de 4 o 5 propiedades, debido a que de solo con algunos cientos de miles de dólares en activos controlados para contar con la mayoría del valor neto de una persona, lo que eventualmente se traduciría en flujo de caja. (Nota: Le dije a un terrateniente millonario Usted no se puede comer la diferencia de valor de las propiedades. Él me respondió:Yo lo hago.)
Uno de los grandes secretos para comprar y mantener exitosamente una renta largo plazo a través de propiedades productivas es éste: tenga fuentes alternas de dinero trabajando para usted. No es un secreto que el arrendamiento de propiedades tiene sus más y sus menos, tales como desocupaciones inesperadas, evasión del pago, demoras en pagar, reparaciones y fallas mayores (calentadores, el techo, remodelaciones etc.) Debido las altas demandas de dinero de nuestro negocio, recomiendo a los inversionistas tener otro flujo de ingresos que ellos operen simultáneamente con su negocio de arrendamientos.
El dinero que de aporte flujo de capital no solo aumentará su ingreso existente, sino que todavía más importante: el negocio dará fondos para la adquisición de propiedades en el futuro. Permítame repetírselo de nuevo, debido a que es una parte crítica del secreto: ¡Tener un negocio que aporte flujo de caja financiará los problemas futuros de pagos que pueda tener su negocio de bienes raíces así como sus adquisiciones!
La industria los bienes raíces es operada por contratistas independientes. Por lo tanto, virtualmente todos los constructors no son realmente constructors. Ellos son administradores y organizadores que subcontratan virtualmente todos los aspectos de la construcción de una propiedad a contratistas independientes quienes trabajan en su especialidad hasta conformar el todo del inmueble. El más grande constructor en mi área no construye nada. Simplemente une las partes como una empresa y le suministra todo a las partes. Ellos son administradores de construcción. En esto hay una lección.
Existen oportunidades para usted de encontrar su propio nicho de especialidad en cualquiera de las diferentes opciones de la industria de bienes raíces. (Nota: su negocio de servicios que le brinde un flujo de caja no tiene que estar relacionado con los bienes raíces. El principio se conserva: Tener algún negocio que aporte flujo de caja adicional operando sinérgicamente con sus propiedades arrendadas.)
Hay dos grandes situaciones en las que toda persona piensa cuando usted habla acerca del negocio los bienes raíces. Debido a que éstas son razonablemente obvias y bien conocidas, y para ahorrar tiempo y espacio, no me referiré a ellas, pero cabe anotar que muchas personas tienen un muy buen nivel de vida por parte de estos ingresos. Ellos son: comprar y vender casas o ser un agente de bienes raíces licenciado. Conozco muchos terratenientes exitosos que están en uno o dos vertientes de este negocio.
Habiéndome involucrado yo mismo en muchos negocios de bienes raíces y conociendo los resultados de emprendedores actives en bienes raíces, me permite compartir algunas ideas con el fin de que usted piense acerca de su propio negocio de servicios para bienes raíces que puede comenzar.
La primera idea es crear un negocio en donde usted adquiere propiedades que le generan ingresos y creará lo que yo llamo un Paquete de Retorno para el Inversionista. Conozco muchos inversionistas que compran unidades multiples (normalmente vacías o próximas a quedar vacías) quienes rehabilitan la construcción y después alquilan todas las unidades.
Posteriormente ellos empacan la propiedad para la venta completamente acondicionada para inversionistas que no cuentan ni con el tiempo ni con la experiencia para hacerlo ellos mismos. Algunos de estos paquete remodelados suministran luego de la venta programas de administración para los nuevos propietarios a cambio de una tarifa. La meta de rentabilidad es normalmente US$25,000 a US$50,000 por negocio. En algunos casos no se requiere licencia, exceptuando por los servicios administrativos y existen maneras de hacer eso también si se necesita.
Mi segunda idea: si usted del tipo de personas que le gusta el trabajo físico, mecánico, considere comenzar un servicio de este tipo cerca sus propiedades para terratenientes. También se conocen cómo Servicios de Preparación de Apartamentos. La tarifa típica para limpiar y preparar una unidad está cercana a US$500 por unidad. Acondicione dos unidades semanalmente y eso significará un ingreso de US$1,000 por semana.
Este trabajo no es para todo el mundo, pero puede proporcionar un ingreso anual adicional entre US$30,000 y US$50,000 para complementar el ingreso que usted decide por parte de las rentas. Esto puede sonar mundano, pero hay muchas variantes creativas de este servicio se le pueden ayudar a ganar aún más.
¿Qué piensa acerca de acondicionar casas para la venta? ¿Qué tal hacerlo por US$1,000 por casa? Los servicios de limpieza y seguridad son otra idea. O quizás, un servicio avanzado para propietarios de propiedades, cobrando US$2,500 de comisión y garantizando incrementar el avalúo al menos por US$10,000.
Supongamos que usted es el tipo de personas super organizada que le es posible crear un servicio que le permita ayudarle a otros terratenientes a organizar, sistematizar, computarizar las oficinas en sus hogares y los registros. Quizás por una tarifa diga usted US$500 usted puede inverter un día completo en la oficina de ellos ayudándoles a convertirse en una empresa profesionalmente organizada y sistematizada.
Usted puede hacerlo. Todo lo que necesita es entregar algo realmente valioso, pero pensando y colocando creatividad en ello se volverá algo muy rentable. ¡Usted no necesita una licencia para ello!
Esta es una idea del tipo que pasaría si. Qué pasaría si usted se convirtiera en un consultor de flujo de caja para el sector de rentas. Imagínese que usted es un maestro en operar el negocio de arrendamientos y aprovecha hasta el último centavo en sus propiedades. ¿piensa usted que podría hacer una asesoría de dos días y ganar US$1,500 a US$2,500 si usted le garantiza al cliente que su servicio será eventualmente gratis comparado con el nuevo ingreso que llegará a su negocio. Usted tiene que ser hábil en esto para trabajar, pero sí se entrega y se mercadea correctamente, es interesante.
Existen docenas de oportunidades viables en bienes raíces.
Como mencioné anteriormente, los bienes raíces son un negocio dominado por contratistas independientes y especialistas. Usted puede ser uno de ellos: investigador de títulos, editor de sitios web de bienes raíces, propietario de garajes para almacenamiento, experto en encontrar tratos, mayorista, inspector de casas, agente de bienes raíces, administrador, consultor de mercadeo, servicios de rehabilitación y mantenimiento, consultor de flujo de caja, servicio tributarios, servicios de cobranza, experto en rentas, agente hipotecas o cualquier otro número de variaciones o combinaciones creativas. No limite su ingreso, la diversificación es sabia.
Traducción realizada para Realtor Essentials.com por Mónica Yaneth Loeb Willes
Acerca del Autor:
Bryan Wittenmyer ha estado invertido en el sector de los bienes raíces durante los últimos 15 años. El no es un novato. En los últimos cinco años él ha escrito extensivamente acerca del campo de bienes raíces. Sus artículos han aparecido en Creative Real Estate Magazine y el Real Estate Entrepreneur. Brian ha pertenecido al grupo directivo de Real Estate Investment Association of Berk’s County durante 3 años.
A pesar que Brian no ha recibido educación formal en esta área, él se capacita constantemente mediante la lectura de una gran cantidad de libros, periódicos, revistas especializadas y escuchando materiales relacionados con el tema. El se considera a sí mismo un acumulador de información.
Usted también se puede beneficiar de sus años de experiencia práctica en los negocios, pues habiendo manejado emprendimientos de múltiples fuentes de ingreso, que van desde instrumentos de deuda en el sector automotriz hasta utensillos para papel higiénico. El ha adquirido múltiples instrumentos de deuda en bienes raíces él sabe acerca de los negocios que reciben los ingresos de múltiples fuentes.