La ruta debe seguir la de continuar eliminado barreras que impiden el libre flujo del tráfico comercial.
Por Lcdo. Rafael Ferreira Cintrón, BBA, MBA, JD / Para Construcción
Es posible que usted se haya visto en la situación que describimos a continuación o que al menos conozca a alguien que ha tenido la siguiente experiencia.
Carlos Arrendatario y su novia Melissa están en planes de matrimonio y por primera vez vivirán juntos, por lo que han decidido que antes de comprar su vivienda pagarán renta por el término de un año.
Finalmente, encuentran el apartamento deseado y el canon que pueden pagar según su capacidad financiera. Todo parece estar en orden hasta que luego de firmado el contrato, Carlos llega a las oficinas de servicio de la AAA y la oficial le indica lo siguiente: el contador de ese apartamento tiene una deuda atrasada de $3,587.45 del inquilino anterior. A esto Carlos le contesta, completamente confundido: bueno, si esa factura no la pagó el que estaba antes en ese apartamento pues averigüen donde está y cóbrele pero yo no tengo que ver nada con eso, yo solo quiero que activen mi contador. La oficial de la AAA emite su sentencia final: mire don Carlos, usted tiene que pagar la factura completa así que busque los tres mil dólares y pico porque aunque esa deuda no es suya, como usted dice, no tendrá agua si no paga la factura completa. Así que usted me dice.
Ante este mal rato y conociendo que no tendrá recursos para pagar ese factura Carlos se comunica con el arrendador y se decreta la resolución del contrato por lo que tristemente tiene que desalojar la propiedad.
Aunque a usted le parezca increíble esta era la práctica común de la AAA imponiendo de esa forma una carga fuera de proporción a un nuevo arrendatario. Afortunadamente, la situación se corrigió mediante la aprobación de la Ley Núm. 14 de 3 de enero este año. El propósito principal de la Ley es prohibir que la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (AAA) cobre un balance pendiente de pago por concepto de servicio de agua de un abonado anterior a un nuevo abonado. Además, la Ley prohíbe que la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados se niegue a brindar el servicio de agua a una propiedad por la razón de que un abonado anterior dejó un balance pendiente de pago y hasta tanto el mismo se pague.
El estatuto dispone que en estos casos el balance de pago pendiente será una obligación personal del cliente anterior y la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados podrá usar los medios que en derecho correspondan, para cobrar cualquier deuda por suministro que no haya sido satisfecha.
Esta, pues, de forma clara y contundente que la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados no podrá negarle a un nuevo abonado el servicio de agua por la razón de que un abonado anterior dejó un balance pendiente de pago y hasta tanto el mismo se pague, por concepto de servicio de agua a la misma propiedad a la que ahora se solicita se brinde el servicio.
No obstante, el Artículo 3 de la Ley establece que la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados estará autorizada a cobrarle y negarle el servicio a un nuevo solicitante que forme parte de la misma unidad familiar del previo abonado o que de alguna otra manera se hubiese beneficiado del anterior servicio en la propiedad.
Por su parte, mediante el Artículo 4 se autoriza a la AAA a adoptar las medidas reglamentarias, necesarias y convenientes para cumplir con los propósitos de esta ley.
Esta ley se encuentra en vigencia inmediata desde su aprobación, por lo que representa un progreso en las negociaciones típicas que se desarrollan en un contrato de arrendamiento. Los efectos de esta ley tendrán un impacto económico beneficioso para el comercio, ya que son muchas las operaciones comerciales que se ven impedidas en ocasiones de comenzar por la ausencia de capital de trabajo para asumir una deuda de un arrendatario anterior que en muchas ocasiones puede representar una suma realmente onerosa.
La ruta debe seguir la de continuar eliminado barreras que impiden el libre flujo del tráfico comercial para crear nuevas empresas que a su vez creen empleos en esta profunda crisis económica.
El autor es abogado financiero con experiencia en la industria bancaria y derecho corporativo. Puede llamar al 787-635-0172. El texto de la Ley Núm. 14-14 así como otros artículos de la industria de bienes raíces los encuentra conectándose a www.thefinancialattorneys.com.
Entrevista – PRAR Presenta enmiendas a la Ley 10
Por Maricarmen Reguero / Revista Construccion
En estas últimas semanas se ha incrementado el tema de las nuevas enmiendas que se pretenden legislar para establecer cambios a la Ley 10 que rige a los corredores y vendedores de bienes raíces en Puerto Rico. Los cambios propuestos en la P de la C 1529, como se conoce el nuevo proyecto, son numerosos, complejos y afectan muchas de las prácticas de la industria y la manera en que se llevará a cabo este negocio en la Isla.
En la entrevista realizada en la Asociación de Realtors de Puerto Rico con Sonia Torres Rivera, presidenta de la PRAR; el licenciado Ángel D. Noriega Haiffe, presidente del Comité de Legislación de la PRAR; y Reinaldo Torres, vicepresidente del Comité, se entregó un documento sobre la P de la C 1529 que establece lo siguiente: La Ley que rige nuestra profesión fue aprobada el 26 de abril de 1994 y desde entonces solo ha sufrido seis tímidas enmiendas, dejándonos con una ley arcaica y carente de los elementos necesarios para operar a tono con la realidad actual. Con el propósito de actualizar dicha ley y crear las condiciones para profesionalizar la profesión, la PRAR preparó un proyecto de ley, que gracias al apoyo del Rep. Jesús Santa Rodríguez, ha sido acogido por la legislatura, denominándolo el P de la C 1529, el cual al ser aprobado, se denominará como la Ley de la Industria de Bienes Raíces en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
Elementos sobresalientes del proyecto
* Se añaden y modifican prácticas proscritas
* Se aumentan las penalidades para las personas que operan sin licencia
* Crea la figura del Inspector de Bienes Raíces
* Establece una nueva secuencia de licenciatura, la que requerirá obtener la licencia de vendedor antes de ostentar la de corredor
* La necesidad de completar una pasantía durante el primer ciclo de la renovación
*Ajuste en el contenido y horas de los cursos preparatorios
* La creación de distintos currículos para vendedor y corredor
* Aumentar el por ciento mínimo para aprobar la reválida a 75%
* El establecimiento de materias mandatorias distintas para los cursos para obtener y renovar licencias
* La definición de habitualidad
* Requerirle a la Junta que mantenga un catálogo actualizado con las licencias que expida. Dicho registro será uno de naturaleza pública, mantenido en forma electrónica y disponible en internet.
Según el licenciado Noriega, el origen del borrador es que la Ley 10 se aprobó en el 1994 y ha tenido varias enmiendas que han tocado algunas áreas del proyecto. Pero luego de un tiempo nos dimos cuenta que ya la Ley necesitaba enmiendas más amplias cubriendo varias aspectos de la ley y ahí es que se comienza a desarrollar un borrador para cambiar estos puntos.
Puerto Rico Association of Realtors es la agrupación que está generando estas enmiendas. Según Reinaldo Torres a partir del 2008 es que se comienza bien activa y estructuradamente a desarrollarse el proyecto a través de la PRAR y va evolucionando en ese proceso del 2008 al 2013. Se dan una serie de vistas y conversatorios en los distintos Boards de Realtors. Se sostuvieron reuniones con la Junta de Corredores y Vendedores de Bienes Raíces y en el 2013 se entra con unos objetivos y unas metas porque queremos tener este proyecto listo para presentarlo formalmente a la Legislatura. Entonces ahí es donde comenzamos a tener mayor participación, consultamos a los Boards, recogiendo su insumo, modificando algunas cosas y ya en el 2013 estábamos listos para someterlo. En ese proceso se dio amplia participación a través de todos los Boards, se les enviaba copia del proyecto y se les pedía su insumo. En el 2013 se somete el proyecto al legislador Jesús Santa quien, a su vez, lo somete a nombre de la Puerto Rico Association of Realtors.
Una de las preocupaciones que han levantado los grupos que no favorecen estas enmiendas es precisamente que entienden que ha habido poca comunicación y participación de los profesionales de la industria de bienes raíces antes de someterse el proyecto.
¿En qué etapa se encuentra el proyecto?
Según el licenciado Noriega Haiffe, luego que el Comité internamente evaluó todo el borrador y ya teníamos un documento semifinal se volvió a presentar a la Junta de Corredores y Vendedores de Bienes Raíces; ellos nos dieron su insumo y se le presenta a los miembros de la PRAR a través de los presidentes de los diferentes Boards en Arecibo, Bayamón, Caguas, Mayagüez, Ponce y San Juan. Una vez lo presentamos a esa matrícula, a través de esos Boards, recogimos el insumo de los compañeros que interesaban comentar sobre el proyecto. Ahí ya tenemos el borrador final y se le presentó al legislador Jesús Santa para que radique el proyecto a nombre de la PRAR. Ahí entonces comienza el proceso legislativo. Ya sale el proyecto de algo interno de la Asociación y comienza con un proceso legislativo y se refiere a dos comisiones que son las que trabajan este tipo de tema, la Comisión de Gobierno y de Asuntos Antimonopolísticos y de Asuntos de Consumidor. En ese proceso está ahora mismo el proyecto 1529.
El presidente del Comité de Legislación de la PRAR añadió que en estos momentos, el proyecto está en el proceso legislativo de la Comisión que es la que recoge el insumo de todas las asociaciones o grupos a los que les afecte este proyecto. De nuestra parte estamos llevando a cabo unos conversatorios. Vamos a continuar en el transcurso de los próximos meses hasta completar estos conversatorios en los seis Boards.
Hay preocupación de que la información sobre este proyecto ha estado limitada para la mayoría de miembros de la industria de bienes raíces en Puerto Rico.
Al respecto Torres comentó que me gustaría destacar dos cosas. Hemos llevado a cabo varios conversatorios y eso se puede documentar con el más reciente que fue esta semana, en Arecibo, donde asistieron corredores, vendedores, Realtors, inspectores, arquitectos y otro personal de la industria. Esa participación es bien amplia. Este proyecto, antes de presentarse en su forma final al legislador Santa, pasó por las manos de la Junta de Corredores y Vendedores de Bienes Raíces donde tuvieron entre 30 a 60 días para evaluarlo y nos dieron su insumo que fue sumamente interesante.
Según Torres, uno de los objetivos de este proyecto es crear condiciones tanto económicas como estructurales para que la Junta tenga la capacidad de hacer cosas que en el pasado no ha hecho.
Ahora se celebrarán las vistas públicas donde un tercero va a ir administrando ese proceso de intercambio de insumo. Aquí no se está excluyendo a nadie. Ahora está en las manos del legislador Santa y el puede citar a todo aquel que apoye el proyecto y lo puede hacer a través de nosotros o en su carácter personal. Cualquier compañero que tenga dudas y que bueno que existen las dudas, lo recibimos con regocijo. Ya hay áreas del proyecto que como resultado de los insumos de estos conversatorios, estamos preparando una propuesta para modificar algunos artículos del documento que se sometió originalmente al Legislador.
Básicamente los puntos sobresalientes que se han enmendado en el proyecto son que se añaden o modifican las prácticas proscritas. Estas prácticas son aquellas actividades que no se deben llevar a cabo. El objetivo principal es proteger al consumidor. La industria hoy no es la misma de 1994 y el objetivo principal de nuestras recomendaciones van dirigidas, primero, a proteger los intereses del consumidor, y elevar el nivel de eficiencia y capacidad profesional de nosotros, los corredores y vendedores de bienes raíces. El segundo punto es que se aumentan las penalidades para las personas que practican sin licencia. Hay personas que fungen como corredor y operan sin licencia. Al no tenerla no tienen la capacidad para operar con la requisitos que requiere la Ley para proteger los depósitos de buena fe, para que se hagan transacciones bajo unos preceptos, para que esos depósitos estén protegidos, y para que hayan unos términos y condiciones en los contratos. Una persona que está operando sin licencia pone en peligro el bien más grande que tiene una persona que es su propiedad, dijo el vicepresidente del Comité Legislativo de la PRAR.
Por su parte, la presidenta de la PRAR indicó que queremos tener más poder y aumentar las penalidades con aquellas personas que operan sin licencia. Proteger al consumidor es lo más importante que hay. Por eso es que estamos apoyando este proyecto.
El inspector de bienes raíces
Uno de los puntos más neurálgicos en las enmiendas presentadas en el P de la C 1529 es la creación del Inspector de Bienes Raíces. Según la PRAR, a pesar de los esfuerzos de los miembros de su Junta, la Ley vigente no les provee los recursos necesarios para erradicar la práctica de llevar a cabo una transacción de bienes raíces sin poseer la licencia correspondiente.
Para manejar esta situación el P de la C 1529 crea la figura del Inspector de Bienes Raíces, que define como sigue: Toda persona natural certificada por la Junta para servir de apoyo a esta en el ejercicio de sus funciones de fiscalización de la industria de bienes raíces, como: darle seguimiento a las personas o empresas que operan sin licencia y a las licencias de los corredores, vendedores, empresas o escuelas autorizadas de bienes raíces, monitorear las cuentas especiales o cuentas PLICA, e investigar las querellas o controversias de los consumidores y/o corredores, vendedores y empresas de bienes raíces.
Este inspector es la persona que va a investigar las querellas, que eso es lo más importante. Ahora mismo no existe ningún foro donde se pueda discutir una querella. Si la persona que está incumpliendo no es Realtor, nosotros, en la PRAR, no nos hacemos cargo. Tendría que ir a la Junta de Corredores de Bienes Raíces si es un agente de bienes raíces que no sea Realtor. Son muchos más los que están en la calle que no son Realtors. Entonces, ¿quién los supervisa a ellos? ¿Quién los inspecciona? Y esta figura no solamente va a ir contra los Realtors, sino contra cualquier agente de bienes raíces que esté actuando con prácticas proscritas y de forma ilegal. Por ende, beneficia al consumidor directamente, dijo la presidenta de PRAR.
Una de las partes más amplias del Proyecto 1529 y que ha despertado grandes preocupaciones en miembros de la industria, trata sobre el establecimiento de una nueva secuencia de licenciatura, donde primero tiene que ser vendedor para luego aspirar a ser corredor de bienes raíces.
Cuando obtienes la licencia de vendedor, primero vas a tener lo que se incorpora como una nueva actividad que es la pasantía. Ahora mismo terminas tu curso de vendedor o corredor y te vas a la calle, sin experiencia, afectando muchas veces al consumidor. Y al igual que en otras profesiones, estamos promoviendo que se saque la licencia, que la mantengas durante cuatro años para renovarla, pero que durante ese primer ciclo para poder renovar la licencia, tienes que estar bajo la supervisión de otro corredor para tener la pasantía. Este sería un proceso de experiencia, de mentoría, de coaching con alguien que ya tiene la experiencia práctica y que te va a enseñar algunos aspectos de cómo ejecutar la profesión. En el curso preparatorio vas a tener información y conocimiento, pero no tienes la exposición a la práctica. Esta pasantía va a garantizar cómo nos compartamos y ejercemos esta profesión. Esto aplicaría a las personas nuevas que van a entrar a la industria. Recomendamos que ese proceso de pasantía sea de 12 meses. El vendedor va a estar un año trabajando con un corredor de experiencia. Ese sería un requisito para poder aspirar a ser corredor y montar su oficina eventualmente, dijo el vicepresidente del Comité de Legislación de la PRAR.
Ya esto se practica en otras jurisdicciones como Texas, Florida, Nueva York, Illinois, Nueva Jersey y en todas ellas son de dos a tres años de pasantía. Ellos entienden que de esta manera cuando ese corredor salga a la calle va a tener una capacidad y una experiencia de, tanto aspectos teóricos como prácticos para ejercer la profesión. Hemos recomendado que esta práctica no sea retroactiva, o sea, que los que ya son corredores no tienen que cumplir con ese requisito de pasantía. Lo segundo es que estamos solicitando que desde el día en que entre en vigor la Ley estos requisitos no entren en vigor hasta dos años luego de entrada en vigor la Ley. Las personas que en estos momentos están tomando los cursos para vendedor o corredor no les aplica esta nueva regla porque tienen tiempo todavía para operar bajo la ley actual. Estamos dando un tiempo prudente para el proceso. Es un tiempo de adaptación. De la misma manera, le da tiempo a la Junta de Corredores y a las mismas escuelas para adaptar sus currículos. Toda la industria tendrá el tiempo para adaptarse a estos cambios, dijo el licenciado Noriega.