Aunque ha habido un leve crecimiento en la cantidad ejecuciones de hipotecas este año, la inmensa mayoría de los puertorriqueños paga sus casas a tiempo o logra salvar las mismas mediante programas de mitigación de pérdidas (loss mitigation).
En los pasados cinco años, desde enero de 2009 a diciembre de 2013, un total de 139,190 puertorriqueños pudieron retener sus casas a pesar de haberse atrasado en sus pagos mediante acuerdos con los bancos y con alternativas de mitigación. Además, en los primeros ocho meses del 2014 se han otorgado 18,974 alternativas de “loss mitigation”. Esto hace un total de 160,173 desde el 2009 al 2014.
Tomando en cuenta la magnitud de la crisis económica en Puerto Rico, eso es un gran logro, aseguró Arturo Carrión, vicepresidente ejecutivo de la Asociación de Bancos.
Carrión destacó que al cierre del 2013 había 424,999 préstamos hipotecarios outstanding en la economía de Puerto Rico. En el 2013 el número de ejecuciones representó el .95% de los préstamos mientras que el total de mitigaciones representó el 6.9% de la cartera total de préstamos hipotecarios.
“Ese es para mí el número importante. Claro, a nadie le gusta ni siquiera una ejecución. Pero eso sería en un mundo ideal. Especialmente es importante en Puerto Rico donde se han perdido más de 100,000 empleos. Donde pierdes empleos, pierdes ingresos y pierdes capacidad de pago. A agosto de 2014 el por ciento de ejecuciones al total de la cartera se redujo al .48%, comentó Carrión.
En comparación con las ejecuciones de hipotecas en años anteriores, sí hubo un leve aumento en el 2013, con la cantidad de 4,207. En el 2012 se habían ejecutado 3,814 hogares, un alza también respecto al 2011 cuando las ejecuciones fueron 3,188, según cifras del Comisionado de Instituciones Financieras. Durante el periodo de cinco años mencionado desde enero de 2009 a agosto de 2014 ha habido un total de 18,834 ejecuciones Más del 85 por ciento de las hipotecas estaba al día o lograron acuerdos si tenían atrasos.
Carrión explicó que los bancos están mucho más activos para detectar casos de atrasos y proponer soluciones. Un préstamo hipotecario se atrasa y el día 16 ya el banco concernido se está comunicando con el cliente. Ellos tienen que hacerlo pues hay hipotecas que se venden al mercado secundario y tienen reglas específicas de cómo manejar estos casos. Comienzan las conversaciones con el deudor, se entablan consejos. Si la persona no responde comienza el proceso más formal, planteó. El llamado proceso de ejecución comienza con un atraso de 120 días y aunque va a un proceso de mediación y búsqueda de opciones, por ley tiene que dilucidarse en los tribunales. El proceso final de una ejecución en la que no se llega a acuerdos puede tomar entre 18 y 24 meses.
LA MEDIACIÓN
Lo que se aconseja a personas que están en atrasos es que acudan de inmediato al banco para atender su situación. Carrión asegura que no hay un caso igual a otro, pero las instituciones tienen muchas alternativas para que no se pierda la casa o se afecte la persona lo menos posible. Entre las opciones de loss mitigation están: moratoria temporal de pagos, plan informal de pagos a corto plazo, plan de pago formal con pago reducido, modificación de hipoteca con reducción de intereses y alargando la vida del préstamo, en el caso de clientes que tienen capacidad de pago y quieren conservar su casa.
La nueva Ley de Mediación Compulsoria en procesos de ejecución de hipotecas, está en vigor desde julio de 2013. Es luego del referido a ejecución (usualmente después del cuarto mes en atrasos) que entra el proceso de mediación, una vez radicada y contestada la demanda de ejecución de una hipoteca. Se requiere que un mediador neutral en el proceso convoque al deudor hipotecario y al banco, o acreedor, a una reunión para que se le ofrezcan al cliente opciones para evitar la ejecución de la hipoteca o la venta de la propiedad en subasta.
En caso de finalmente no tener ingresos suficientes para cualificar para alguna de las alternativas de retención, entre las opciones pueden estar la venta corta (short sale) o dación en pago (entregar la propiedad al banco) donde la propiedad debe estar en buenas condiciones, alternativas que, aunque afectan el crédito, no es tanto como en una quiebra.
Miles salvan sus casas mediante loss mitigation”
Aunque ha habido un leve crecimiento en la cantidad ejecuciones de hipotecas este año, la inmensa mayoría de los puertorriqueños paga sus casas a tiempo o logra salvar las mismas mediante programas de mitigación de pérdidas (loss mitigation).
En los pasados cinco años, desde enero de 2009 a diciembre de 2013, un total de 139,190 puertorriqueños pudieron retener sus casas a pesar de haberse atrasado en sus pagos mediante acuerdos con los bancos y con alternativas de mitigación. Además, en los primeros ocho meses del 2014 se han otorgado 18,974 alternativas de “loss mitigation”. Esto hace un total de 160,173 desde el 2009 al 2014.
Tomando en cuenta la magnitud de la crisis económica en Puerto Rico, eso es un gran logro, aseguró Arturo Carrión, vicepresidente ejecutivo de la Asociación de Bancos.
Vea el listado más completo de propiedades existentes
Carrión destacó que al cierre del 2013 había 424,999 préstamos hipotecarios outstanding en la economía de Puerto Rico. En el 2013 el número de ejecuciones representó el .95% de los préstamos mientras que el total de mitigaciones representó el 6.9% de la cartera total de préstamos hipotecarios.
“Ese es para mí el número importante. Claro, a nadie le gusta ni siquiera una ejecución. Pero eso sería en un mundo ideal. Especialmente es importante en Puerto Rico donde se han perdido más de 100,000 empleos. Donde pierdes empleos, pierdes ingresos y pierdes capacidad de pago. A agosto de 2014 el por ciento de ejecuciones al total de la cartera se redujo al .48%, comentó Carrión.
En comparación con las ejecuciones de hipotecas en años anteriores, sí hubo un leve aumento en el 2013, con la cantidad de 4,207. En el 2012 se habían ejecutado 3,814 hogares, un alza también respecto al 2011 cuando las ejecuciones fueron 3,188, según cifras del Comisionado de Instituciones Financieras. Durante el periodo de cinco años mencionado desde enero de 2009 a agosto de 2014 ha habido un total de 18,834 ejecuciones Más del 85 por ciento de las hipotecas estaba al día o lograron acuerdos si tenían atrasos.
Carrión explicó que los bancos están mucho más activos para detectar casos de atrasos y proponer soluciones. Un préstamo hipotecario se atrasa y el día 16 ya el banco concernido se está comunicando con el cliente. Ellos tienen que hacerlo pues hay hipotecas que se venden al mercado secundario y tienen reglas específicas de cómo manejar estos casos. Comienzan las conversaciones con el deudor, se entablan consejos. Si la persona no responde comienza el proceso más formal, planteó. El llamado proceso de ejecución comienza con un atraso de 120 días y aunque va a un proceso de mediación y búsqueda de opciones, por ley tiene que dilucidarse en los tribunales. El proceso final de una ejecución en la que no se llega a acuerdos puede tomar entre 18 y 24 meses.
LA MEDIACIÓN
Lo que se aconseja a personas que están en atrasos es que acudan de inmediato al banco para atender su situación. Carrión asegura que no hay un caso igual a otro, pero las instituciones tienen muchas alternativas para que no se pierda la casa o se afecte la persona lo menos posible. Entre las opciones de loss mitigation están: moratoria temporal de pagos, plan informal de pagos a corto plazo, plan de pago formal con pago reducido, modificación de hipoteca con reducción de intereses y alargando la vida del préstamo, en el caso de clientes que tienen capacidad de pago y quieren conservar su casa.
La nueva Ley de Mediación Compulsoria en procesos de ejecución de hipotecas, está en vigor desde julio de 2013. Es luego del referido a ejecución (usualmente después del cuarto mes en atrasos) que entra el proceso de mediación, una vez radicada y contestada la demanda de ejecución de una hipoteca. Se requiere que un mediador neutral en el proceso convoque al deudor hipotecario y al banco, o acreedor, a una reunión para que se le ofrezcan al cliente opciones para evitar la ejecución de la hipoteca o la venta de la propiedad en subasta.
En caso de finalmente no tener ingresos suficientes para cualificar para alguna de las alternativas de retención, entre las opciones pueden estar la venta corta (short sale) o dación en pago (entregar la propiedad al banco) donde la propiedad debe estar en buenas condiciones, alternativas que, aunque afectan el crédito, no es tanto como en una quiebra.