Hipotecas, origen, que son y cómo funcionan

Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato, que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros, y que sirve para garantizar una deuda y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal.

En el supuesto de que hubiere un contrato de crédito entre un banco como acreditante y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado. Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.

Una hipoteca se define empleando 3 parámetros:

El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.
El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.
El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que se debe abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.

El tipo de interés puede a su vez ser:

Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.
Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para conocer cuales serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cual será la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco).

Fórmulas matemáticas de una hipoteca

Hay varios modelos diferentes para realizar estas estimaciones, siendo el más común el modelo francés. En este modelo, la mayor parte de los intereses del préstamo se pagan al banco durante las primeras cuotas de la hipoteca, de forma que si en un momento dado se decidiese devolver toda la deuda pendiente al banco, éste ya habrá cobrado una parte importante de sus beneficios.

Hay que tener en cuenta que si el tipo de interés es variable será necesario repetir los cálculos cada vez que se revise el valor del interés, generalmente una vez al año.

Cálculo de la cuota periódica de un préstamo hipotecario

Para calcular cuál es la cuota que debemos abonar periódicamente al banco se emplea la siguiente fórmula:

l interés debe ser el valor que se aplica durante cada periodo. Así, si las cuotas se pagan mensualmente es necesario dividir el interés anual entre 12, para conocer cual es el tipo de interés mensual.

Características legales de la hipoteca

Es un contrato nominado, ya que se encuentra reglamentado en la ley.
Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. El acreedor no contrae obligación alguna.
Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura.
Es un contrato oneroso, por regla general.

Como Derecho Real

Es un derecho real, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, pero se ejerce de forma indirecta ya que este derecho consiste básicamente en pedir la venta de la cosa hipotecada en caso de que el deudor no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca
Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.
Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.
El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.
Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restriccion de los derechos del acreedor hipotecario.

Origen histórico de la hipoteca

Si bien el término hipoteca procede del griego, la regulación y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda.

Fiducia

Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para el acreedor.
Prenda o pignus

Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para el acreedor.

Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento. Se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurídica, no fue sino hasta la invención de los Registros, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada.

Las hipotecas en Estados Unidos

La gran mayoría de las nuevas hipotecas o préstamos hipotecarios firmados en los EEUU son de interés fijo por un periodo 3 a 5 años y los restantes 27 ó 25 años son variables. Esto está causando muchas pérdidas hipotecarias que conllevan «foreclosures» juicios o remates judiciales hipotecarios y que han llevado al mercado inmobiliario norteamericano a lo que se denominó 2007 credit crunch.

Con el fin de evitar la entrega de préstamos hipotecarios de difícil pago, muchas organizaciones sin ánimo de lucro relacionadas con la industria inmobiliaria de los Estados Unidos han implementado códigos de ética y diseñados para definir la entrega de los préstamos en condiciones equitativas y confiables.

Hipotecas multidivisas

Hipotecas en divisas. Es un tipo de hipoteca en la que el crédito se pide en una o varias divisas distintas. Normalmente se hace en divisas que tienen un tipo de interés bajo y estable, como por ejemplo el Yen. En este caso la hipoteca se referencia al LIBOR y como variable para calcular la cuota mensual esta ese tipo (LIBOR) y el cambio de moneda entre el Euro y lo que pidas..

Es algo arriesgado por la cantidad de variables que entran en juego pero si se hace bien puede suponer un ahorro importante respecto a una hipoteca referenciada al EURIBOR.

Remate o Juicio Hipotecario

Es el proceso legal o estaturio de pérdida del bien hipotecado. Los acreedores tienen que notificar a los deudores de su intención de rematar la hipoteca por falta de pagos. Lo deudores usualmente tienen un plazo de dos a tres meses antes que el banco acreedor inicie el remate.

Es recomendable que el deudor trate de vender la propiedad garantizada previo al remate. En ciertos casos los acreedores estan dispuestos a negociar una venta corta si la situación es propicia para minimizar sus perdidas.

Articulo de: Hipotecate